房产税来敲门，你还在假装睡
2019/3/15 22:51:50 凭海观潮
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先知先觉者吃肉，后知后觉者买单。两会结束，房地产税成为今年平淡两会的一大焦点。两会期间，“五日三提”房地产税，直接把这颗情绪炸弹引爆了。看来，房地产税这次真的会“狼来了”，它将牵动中国千家万户和房地产市场神经。对于它，各色各样的说法与观点，有的认同，有的质疑，有的说是灰犀牛……今天荐读齐俊杰一文，算作一种探讨，总之不能再装睡了。
房产税能替代土地出让金吗？
作者：齐俊杰看财经
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最近一个月最热的一个话题，无疑就是房地产税了，昨天人大财经委又传来消息，说是尽快提出房地产税法等相关法案的时间安排，按时审议，完成2020年实现税收法定的任务。
其实，房地产税我们之前已经聊过很多次了，但是很多人仍然不相信，这只灰犀牛都已经跑起来，离你一米远了，有些人仍然假装看不见，不相信他会撞倒自己。这不得不说是一种典型的阿Q心态，他们的理由似乎很充分，那就是地方政府在房地产上有巨大的利益，每年的土地出让金，是地方政府的主要收入来源，所以判定不会自废武功。那么好，今天我们就来算算账，看房地产税开始征收后能不能替代土地出让金。
首先，全国2018年土地出让金收入4万亿元，而房地产的总市值超过了450万亿，如果按照1%的税率征收房产税，那么全国来看，房产税收入将超过土地出让金，即使按照扣减原值计算，比如打七折确定征收基准，那么完成3万亿的税收也是没问题的，注意这还只是房产税，也就是持有税，如果加上交易税费，再加上出租的配套税种加在一起，基本与土地出让金收入相当。而且大家不要忘了，土地出让金只是收入，他并不能全部装到兜里，拆迁清退也是有成本的。政府收到的土地收入，至少有一半都花出去了，但是房产税是没有成本的，属于纯粹的收入。
其次，一线城市来计算，比如北京，人口多房子紧张，2000万人口，1000万套房子，每套房平均少说售价500万元，这就是50万亿市值，扣减30%，再按每年1%的税率，一年3500亿收入，而去年北京的土地出让金收入只有2800亿元，算上土地出让成本，也就是说北京可以免掉一半人的房产税，都不亏。这还不算惩罚税率。
第三，二线城市，比如天津，1500万人口，少说也得有600万套房子，均价300万，这就是18万亿市值，扣减30%，每年1%税率，一年1260亿房产税收入，而去年天津土地出让金收入只有1000亿元，所以二线城市显然跟一线城市一样，一旦开征房产税，收入基本能够覆盖掉土地出让金。
第四，三线城市，这块就没有太多的数据参考了，但基本可以肯定，在这一轮大涨之后，房价已经很高，而且家家户户都是多套房，房子本身就过剩了，如果要开征房产税，免征的不多，惩罚的不少。所以最有利的可能就是三线以下城市，从去年棚改货币化停止之后，其实大多数地方已经卖不掉土地了，开发商已经实质性的收缩，所以从地方上来看，特别是这些小地方，对于房地产税的出台更加急切。因为机会成本已经很小了，也就是说反正土地已经卖不掉了，还不如换种思路试试。
另外，有人还提出，土地70年产权，我们只有使用权，凭什么征收房产税，这就是被一些人带节奏了，人家都说了是房产税，本身就是对你的房产征税，不是土地税房屋产权肯定是你的，大红本的房产证上写的明明白白，这个房子你拥有所有权，所以对他征收房产税是没有任何问题的。有人说国外是土地私有，你只看到了美国的别墅，而且还得是独栋的，房子产权和土地产权才能统一，那么多公寓其实跟咱们也是一样的，房子属于你，土地并不属于你。你只有使用的权利而已。没听说过个人可以把公寓拆了重建的。当然，土地使用权70年的问题，根本就不是一个问题，相信等房产税出台，这个自然也就会放开，至于是150年，300年或者干脆永久使用权，这个都有可能，反正也不卖地了，他这个使用权年限也就没有意义了，这个70年其实本身就是个临时政策，主要是学香港，香港当时涉及一个回归问题，所以才定了这么一个四不像的东西出来。到时候肯定会跟国际接轨的。
但其实对于个人的意义并不大，因为房子质量是有限的，建筑质量50年不倒就算合格产品，这几年的房子尤其的差，能30-40年不倒就算不错了，所以根本挺不到70年。大家买一个房子有效的使用期也就50年，除非你是独栋别墅，能够自己翻建。否则到时候肯定会成为危房。而城市的建设期就这么几十年，并不会一直拆迁改造下去。像我们去美欧日参观，一个城市，甚至一个塔吊都看不见。当地人早就不盖房了。
我们在一穷二白的时候，靠着土地出让金的卖地模式，获得了快速的发展，也出现了深圳奇迹，但是边际效应是会递减的，现在已经房子过剩了，土地不多了，显然这个模式已经走到了尽头，就好比你吃一个包子解饿，两个包子美味，三个包子正好，现在让你一次吃10个包子，你就容易撑死，所以必须得想办法换一种收入增长方式。得到一张长期的饭票。房地产税就是这样一场变革，趁着房价高，呼声强烈，必然会尽快推出。推动经济转型。房地产税出台，一定会转变现在囤房囤地，炒房炒地的情况，一大堆买了之后放在那等升值的房子，即使不卖也会进入租赁市场，增加房源供给，这才是房住不炒的根本模式。所以赶紧放弃所有幻想，这3年，将是一场重大的财富洗牌。先知先觉者吃肉，房子已经足够给他们一生花不完的财富，而后知后觉者，终究只是一场空，替先知先觉者买单。
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