高和苏鑫：“一线城市投资房应尽早出手” || 小钱频道
2016/3/15 秦朔朋友圈
文/张愎
度过了不温不火的两年之后，中国的房地产市场再次起跑。而随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免、央行下调存款准备金率等政策红包逐一落地，市场开始启动“狂奔模式”。
2016年1月，一线城市中深圳创造了超过50%的最大涨幅。一二线城市楼市联动快速上涨，三四线城市却因楼市库存积压未解、房价继续走跌。
“本轮政策的初心，明面上是去库存、实质上是救地方政府，并非从地产的长期健康发展角度出发。简单的货币政策让雨确降在了一线城市，三四线城市则继续干旱。加之股市崩盘，货币的蓄水池只有一线地产，这个堰塞湖必然越垒越高。”高和资本董事长苏鑫在接受秦朔朋友圈采访时表示：“基于这样的判断，我对一线城市住宅房价泡沫化悲观。”
苏鑫，曾任职SOHO中国执行董事，其领导的SOHO中国销售团队被认为创造了中国房地产界的营销神话。离职后创建高和资本，目前管理的中国首支人民币商业地产基金。
苏鑫指出，造成本轮房价快速上涨的原因主要有两个方面。一方面，价格快速上涨的预期推动了房价上涨，另一方面，楼市杠杆虽然规模小，但其影响是巨大的，炒房首付不足又可以加杠杆，放大需求。
“当房价快速上涨造成恐慌时，无限度约束的杠杆势必成为推高泡沫的一把利器。”苏鑫这样说道。
房价上涨逻辑：“反馈环”+“情绪指数”
在苏鑫看来，当前一线城市住宅重回为投资市场。
住宅重回投资属性主要基于以下两点原因。第一，是相关政策的放开。在2010年限购限贷政策推出之后，刚需一度成为了住宅市场的绝对主力，投资的比例长期稳定在10%以下。然而随着去年相关政策的放开，投资住宅的难度大幅下降。其次，散户投资者面对通胀风险和银行利率的下调，恐慌情绪加重，迫切需要寻找安全稳定的投资产品，因此大量进入住宅市场，产生了较高比例的恐慌性投资。
“如今的经济学界已经将人的心理因素对经济的影响考虑进去，这样能够更加合理地解释经济现象。诺贝尔经济学奖获得者席勒先生提出的‘反馈环’理论，就很适用解释房地产投资现象。”苏鑫认为。
席勒的“反馈环”理论认为：如果一个诱发因素使股票价格上涨，就会让市场信心放大，随后更多投资者进入，造成价格更快上涨，这就形成一个自发的反馈环。即使不再有新的外力，价格也会不断上涨，最终使得股票的价格上涨的程度远远超过了此诱发因素应该造成的影响，形成泡沫。
不过苏鑫进一步指出，房地产市场有两个“反馈环”：第一个“反馈环”是地王推动的一手房价的上涨，一手房价又带动新的地价再度刷新；第二个“反馈环”是一手房价带动二手房价的上涨，二手房价上涨又反过来推动一手房价提升。为此不断累积市场风险，形成泡沫。直到某个事件出现，或者看跌的情绪完全战胜了看涨的情绪，市场开始跳水。
除了“反馈环”理论之外，苏鑫告诉记者，“情绪指数”也同样时刻影响着房价。
“这种说法来源于艺术品市场：艺术品拍卖时，本来预计10个人参加，结果来了100个人，最后成交的价格一定会比预期要高很多，这就是情绪指数。房地产市场的情绪指数可以用二手房近一个月的‘看房客户数量’来显示，这个数量越多，市场热度就越高，房价上涨的动力就越大。”苏鑫这样说道。
不过，苏鑫认为，场外配资确实起到了推波助澜的作用，但由于其占比不足20%，因此不应该将其看作是推高房价的核心原因。
不过，由于配资在价格预期快速上涨的情况下使需求更增大，成为辅助的推动力量，配资如果没有控制会使泡沫更快聚集并更猛烈。
“随着投资属性的不断扩大，以及投资者普遍使用杠杆，使得住宅市场在繁荣背后也蕴藏了较高的风险。配资又使得不成熟且没有承担能力的人入市，这才是真正的风险。还记得上次股市泡沫的破裂吗？”苏鑫这样说道。
我们该怎么办？
我们都知道房地产住宅其实有两个属性，一个是自用的属性，一个是投资的属性。但从投资角度来说，投资人进行投资的目的只有一个，那就是赚钱。跟投资股票一样，在衡量一个资产值不值得投资时，我们最主要看资金回报率。
苏鑫认为，从当前一线城市住宅投资的资金回报率来看，投资价值显然是不具备的。尤其是这轮房价上涨中，涨幅最大的一线城市房产的投资风险已经急剧加大。比如北京五环六环的房子，这些房子本来也只是用来居住的，供应量很大，不具备投资的属性。
那么问题就出来了，我们应该怎么办？
基于以上判断，苏鑫给出了两个建议：第一，房地产可以投资，要选择安全性资产，即品质好、核心区域的住宅；第二，如果在一线城市里已经有3套以上的住宅，应该果断将其中流通性差的卖掉。
“投资最大的风险就是人的贪婪，总想在最高点卖出，但是除了上帝谁也不知道最高点在哪儿。而房地产这个投资品，最大的风险就在于流动性差，也许未来几个月可能卖价更高，但等市场预期真正变了就砸手里了!”苏鑫这样提醒道。
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