现在去海南买房，还来得及吗？
2018/4/26 秦朔朋友圈
作者：梁云风 / 秦朔朋友圈ID：qspyq2015
这是秦朔朋友圈的第1953篇原创首发文章
全域限购，突然按下的“暂停键”
“到海南去”终于被按下了暂停键!
4月22日晚，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》：从即日起海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
全域限购对于海南这样并不发达的省份来说，不仅意味着阻击了外来的炒房游资，对于域内居民来说，也失去了借助这一波政策红利投资的机会。
这一次的限购政策条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，比如海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在省内累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；未限购地区非本省户籍居民需要24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，而且不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
《通知》还提出，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
事实上，在两天前的4月20日，海南省刚刚调整住房公积金有关政策，职工家庭购买首套新建住房，公积金贷款最低首付款比例由20%提升至30%。而在4月18日，海口、三亚、儋州、陵水、东方等多个市县集中通报房地产市场秩序整治行动情况。对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员予以重罚。
五年社保，首付七成，限售五年，首套住房公积金贷款最低首付款比例升至30%，在调控一步步加码的过程中，海南房地产进入了一个冰封期。“凛冬将至”(Winter is coming)不是房地产行业进入萧条期，恰恰相反，是海南房地产业极其火爆的情况下，被调控的大手死死地箍在一个大桶里面!甚至这次限购政策很难说是为了调控，而是彻底的锁盘，完全锁死了海南房地产的流动性。
都说“没有买卖就没有伤害”，这句话用在海南房地产市场，很难说不准确!
不得不过的“凛冬”
在海南30年发展历史上，房地产市场经历过多次泡沫破灭，在很多的海南人心中留下了惨痛的教训。此次海南按下的“暂停键”，有其不得不为的苦衷。
1988年海南建省、建立特区，在政策红利之下，房地产开发大热，上世纪90年代海南房地产顶峰时，海南这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。房地产炒作拉动虚增也非常明显，1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速竟达到41.5%。这一非正常高增长引起了中央的注意，1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪，泡沫刺穿。
海南房地产泡沫破灭的结果是，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。海南处理烂尾楼前后用了差不多20年时间。对金融业的影响更是深远，后来被称为中国银行业倒闭第一案的海南发展银行倒闭很大的原因就是背负了房地产泡沫时期的大量债权债务。
2010年1月，海南获批建设国际旅游岛后，海南房价迅速攀升，投机潮又卷土重来，各路炒房资本蜂拥而至，不少地方房价几个月就涨了数倍，比如海口由每平方米5000多元涨至近9000元，三亚更严重，由1万元涨至近2万元，凤凰岛房价最高炒到8万/平米，透支了海南十多年的发展潜力，因为直到今天凤凰岛房价也只有大约每平方米五六万元。
近几年，海南房地产又开始疯涨，每日经济新闻依据海南省统计局披露的数据统计了近4年(2014年-2017年)商品房销售额后发现，海南商品房成交额合计达到了6124亿元。其中2017年商品房成交额同比上涨82%，考虑到当地人购买能力有限，更多的是外地的炒房资金。
海南前两次的房地产暴涨，基本没有给海南带来实质性的变化，相反，给海南经济带来了严重的后遗症。投资过度热衷于资金快进快出的房地产，地方财政过度依赖土地财政，就像一个难以根治的顽疾，在海南表现得尤其严重。
分析前两次海南房价的暴涨，我们基本可以发现，海南房地产的暴涨，基本和政策相关。今年4月份在中央政策支持下，海南宣布建设自贸区和自由贸易港后，短短一周时间，“到海南去”成了网络热词，全国各地的购房者，纷纷涌入海南，连偏僻的澄迈、临高等市县都没有放过，各大楼盘销售中心咨询者络绎不绝，很多购房者抱着“买到就是赚到”的心态，希望抢到这一波红利。这才有了后面海南房地产市场密集出台调控政策。
不过，需要注意的是，今天的海南，万科、恒大、碧桂园、融创、保利、中海、鲁能、绿地、雅居乐、华润置地、富力等龙头房企早已经布局，囤下了海量的土地，“4·22”限购这种“锁死”的状态对于一直以高周转著称的碧桂园等企业来说，又能持续多久，恐怕也是另一种考验。
还有机会吗？
尽管有限购政策，但对购房者来说，海南房地产市场并不意味着没有任何机会。
中国的房地产市场一直有一个怪现象，那就是越限购房价越涨。任志强在4月22日的“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”演讲中也讲到，现在很多房地产限购政策造成了供给面的扭曲，比如北京为了这个那个原因建了一大堆保障房、租赁房、共有产权房，最后把商品房的用地弄没了，如果没有了商品房供应，造成供需失衡，最后怎么不涨价呢？
同样的道理，无论未来海南是打造国际旅游岛还是自贸区、自由贸易港，经济的繁荣必然会带来人口的流入，人口的流入就必然会创造房地产需求。现在的情况是，国内各大龙头企业手中有地有房，未来海南的繁荣必然会带来需求，有需求就要有供应，如果政策长久割裂供需，带来的必将是供需两端强烈的反弹。
在国内房地产调控进入常态的今天，动不动就拿房地产行业开刀，但只要还没有能替代房地产的行业出现，房地产行业就不可能有真正的“休克”，比如海南，在过去很长一段时间经济严重依赖房地产行业，无论投资还是税收都会占总额的50%左右，以2017年为例，海南GDP为4460亿，全年海南固定资产投资完成4125.40亿元，其中，房地产开发完成投资2053.11亿元。可以说，今年的海南房地产，上半场才刚刚拉开序幕呢!
长期来看，对于想到海南置业的外地人来说，绝对还有机会，但短期来看，政策的影响还是很大的。海南宣布全域限购后，朋友圈流传“星期一登记结婚、星期二办理海南户口、星期三买房、星期四登记、星期五打手续费、下周一离婚”等传言，目前海南已经在各个渠道卡死类似投机取巧的方式，4月23日，海南省住建厅发文，将严格惩戒以购房为目的频繁离婚、结婚，要求各市县对购房资格进行严格审查。
不过话又说回来，去海南何必那么急，万科、恒大手中还有那么多房子呢!
作者：秦朔朋友圈记者，由秦朔朋友圈和社会价值投资联盟联袂打造的社会创新服务平台——社创号(ID：chinavator)主编。
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