共有产权房：福音启示录
2018/10/9 0:01:00 秦朔朋友圈
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近日，北京、上海、西安等城市接连出台共有产权政策或推动共有产权房项目，引起市场的强烈关注，其中又以上海在9月27日发布新政《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》为甚。上海新政规定，非上海户籍满足“持有《上海市居住证》且积分达到规定标准分值(120分)、已婚、在本市无住房、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准”5大条件的，也可以购买上海的共有产权房。
在户籍限购严重的上海，政府居然撕开了共有产权的口子，意欲何为？一时之间，共有产权房将给楼市带来多少的影响成为热议焦点。
一直以来，市场对共有产权房的态度呈现两极分化，既有像任志强这样毫不留情批评的，也有对其抱有热切期盼的。那么，共有产权房会不会又像廉租房、经适房一样沦为房改的过客？从国际经验来看，发展共有产权房又有哪些需要注意的呢？
共有产权房你买吗？
很多人会纳闷，既然有廉租房、经适房政策，为什么要建共有产权房？
中国自古安土重迁，所以既有“人无恒产，便无恒心”的古训，又有“安居乐业”一说，可见古往今来住房在国人心中的重要性。1998年全面住房改革以来，中国住房的货币化改革和政府鼓励住房自有的政策推动了房地产市场的快速发展，房地产业进入了黄金发展期。随着商品房和各种廉租房、经适房的推出，政府的想法很明确，有钱的都去买商品房，推动房地产市场的发展；困难的可以申请具有保障性住房，实现效率与公平两不误。这种政策抓住了两个大头，整体来看取得了不错的成效，但它忽视了“夹心层”群体的窘境。这些年随着房地产市场的发展，我国住房领域供求失衡、投资过热、房价高企、居民负担能力不足、住房分化等问题逐渐显现，部分地区甚至存在地产泡沫风险，“夹心层”的住房困境日益突出。
这些“夹心层”们，从条件上看够不着申请廉租房、经济适用房的标准，面对暴涨的房价企图用市场化价格购房同样只能望房兴叹，如何解决他们的住房问题是“共有产权房”的使命。共有产权房初衷是花低于市价的钱，就能和政府进行“合伙买房”，从而解决户籍以及基于户籍的各种社会福利问题。
我国的共有产权房试点始于2007年的江苏省淮安市，“淮安模式”的重点是政府把原来“经济适用房”建设用地由划拨变为出让，住房的供应分配由政府包揽包办，变为政府和个人共同出资，这样一来，购买政府保障房的低收入家庭和当地政府就可以按不同产权比例共享居民所购住房的产权。在实际操作中，保障对象和政府之间可以按照7∶3或5∶5两种产权比例签订住房合同，共同申领《房屋共有权证》。即使是后续购买共有产权住房的家庭收入高于政府规定标准时，也只需交属于政府产权部分房产的市场租金，无需向政府退回住房。这在一定程度上解决了当时“夹心层”群体的住房需求。
淮安模式很快在江苏其他地方试点，全国其他省市也启动相关探索，随着2010年上海也加入这个队伍，共有产权房引起了中央的重视。2013年以来，共有产权住房成为中央政府深化住房保障制度探索的重点方向。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为“全国共有产权住房试点城市”。在同年的政府工作报告中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”，表明了共有产权房工作正式被列入政府工作日程。经过几年的发展，各试点城市经验逐渐被其他城市借鉴，各地的共有产权房也有了一定的规模。以上海为例，2013年10月末，上海市共有产权保障房开始摇号选房，共筹集约3万套房源，截至2018年6月底，上海市共有产权保障住房累计签约购房约9.2万户，但摇号资格严格限定为户籍人口。此次上海市将非户籍人口纳入保障范围，尽管条件仍较为苛刻，但相对来说已经是前进了一大步。
| 上海共有产权房将扩围
“共有产权”已经成为廉租房、经济适用房、限价房、公租房、棚户区改造等政策措施之后，又一帮助不同收入群体实现住有所居的新利器。
但其效果又将如何呢？
不要走上廉租房的老路
既然共有产权房是为解决“夹心层”购房困难而专门推出的措施，那理应受到追捧吧？但从实际效果来看，共有产权房推出来后，并没有在试点城市受到追捧。任志强在今年4月22日参加某论坛时更是不留情面地直指共有产权房“不是好政策”、“政府赚双倍”：“本身土地卖3万元，然后房价4万，他占50%股权，这个房价就变成了8万。周边二手房房价多少？6万。我只能说，本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有产权房，政府就从房价里拿走90%或更多。”
任志强针对的是去年北京共有产权房有落地的区域，有些项目还出现了弃选的现象。共有产权房在市场实践中，其问题也逐步显现。除了价格问题，作为商品，房屋本身购买的应该是清晰的产权，而产权其实包含了所有权、使用权和收益权。但共有产权房的产权规则发生了很大的变化。目前的《北京共有产权住房管理暂行办法》中，删去了原来最重要的第三条，即“房主五年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。”现在的规则是，共有产权房取得产权证满5年需转让的，可按市场价格，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。除此之外别无他法。即使以后儿女继承，也需要儿女有共产房购买资格，否则还是由政府回购。
这对房主来说，有两个致命的问题，一个是由于“一日共产房，永远共产房”，共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。当工作变更、孩子求学催生改善需求，共有产权房几乎“堵死”阶层晋升之路。这也是大多数家庭对共有产权房望而却步的核心原因!
另一个问题是，当前中国的房子具有金融属性和居住属性，北上广深的一线城市更是金融属性突出。而共产房由于几乎无法交易，金融属性大大减少，只剩下居住属性，而其现在的价格还不足以支撑居住属性。根据中国指数研究院公布的数据显示，截至2017年12月，北京、上海、杭州、重庆四个城市住宅二手房的均价分别为：北京市每平方米63239元，上海市每平方米52240元，杭州市每平方米29522元，重庆市每平方米10351元。同期，北京市共有产权房的房价也基本上在3万元左右，与周边商品房小区房价相差不大，也就是说房主同样花了大价钱，这大大降低了共有产权房的保障性和吸引力。从租售的成本收益比来看，一套100平米的北京共有产权房总价在300万左右，如果按300万房款年化5%的收益来看，一年就是15万，15万的房租即使是在北京也能租到比这更好的房子吧。
此外，共有产权房的主基调是落实租售并举，逐步剥离房子的金融属性，让房子回归住的属性。但包括任志强等很多专家认为，租房需求只集中在人口流入量大的城市，中国需要租售同权的城市不超过20个。换句话说，租售并举在我国的优势并不明显。
| 广东拟定共有产权房10年后可转商品房
但这还不是当前最大的问题，毕竟目前政策还在试点过程中，怕就怕，很多城市在政绩思维的指导下，一窝蜂地上马共有产权房，走了廉租房、经适房的老路。
房改初期，政府考虑到中低收入群体住房需求，努力构建以廉租房、经济适用房为代表的保障性住房体系，尽管这些措施解决了不少家庭的住房问题，但在制度设计和执行方面备受争议。比如经济适用房被批评为既不“经济”又不“适用”，存在政策定位不清晰，住房存量和供应不足，政策执行中存在腐败，住房分配不公等问题。廉租房政策则一直面临资金不足、资金来源不稳定、覆盖面过小、实施不力等问题。限价房同样具有供应对象不明确、定价困难、收益分配公平性等方面的问题。尽管此后各地有不同的补救政策，但总体上经适房、廉租房一直没有解决其公平性问题，持续遭遇声誉危机。随着2010年《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的公布，标志着国家的住房保障形式开始由“只售不租”向“只租不售”转变。2012年以后，经济适用房、限价房等鼓励中低家庭购买住房的保障政策日益式微。
从经济适用房的“只售不租”向“只租不售”转变，是一次过犹不及的拨乱反正，它封死了低收入阶层通过政府帮助获得自有产权房屋的道路，当然它也催生了今天的“租售并举”。如果共有产权房不解决产权中“租”与“售”的矛盾，它极有可能走上经适房、廉租房的老路，甚至再次沦为新的腐败源。
共有产权房的英美、新加坡经验
从在廉租房和经适房的实践中我们发现，住房“买”和“租”的“二分法”不能满足不同群体差异化的住房需求，也未将“夹心层”群体纳入到住房保障的政策视野。共有产权房的目的是补充住房租赁和住房自有两种产权模式的局限，为中低收入群体和“夹心层”提供多样化的住房选择。在上面，我们讲了共有产权房的合理性以及问题，那么在共有产权房的探索上，走在前面的英国、美国、新加坡又有什么经验呢？
英国是共有产权房的创建鼻祖，从1980年起英国就开始探索，后扩展到美国、德国、日本、新加坡等多个国家。其中，以英国、美国和新加坡的共有产权房建设最具特色，共有产权房整体制度建设最完善。中国社会科学院金融研究所研究员胡吉亚撰文指出，推进我国共有产权房的建设，可以从五个方面学习英、美、新加坡等国的经验。
首先是要建立促进共有产权房发展的相关法律法规。从2007年淮安模式算起，共有产权房有了11年的探索经验，但我国至今尚没有针对共有产权房或者保障性住房领域的立法，共有产权房的制度构建也不完善，各试点城市在准入、管理、退出等方面的相关规定也是各有标准。反观欧美发达国家共有产权房建设有序进行的最主要原因之一就是法律体系的完整和协调。以英国为例，英国政府早在20世纪80年代就开始推行共有产权房制度，英国现行的《住宅补贴法》(1956年)、《住宅法》(1961年)、《住宅出租和补偿法》(1975年)、《住房法》(1985年)和《住房及更新法》(2008年)等很多法律中都有对于保障性住房的相关规定，法律条文涵盖了保障性住房的各方面。因此，从国家层面制定《住房保障法》，增加共有产权房建设的法制性和权威性很有必要。
其次是保证充足的共有产权房建设资金。胡吉亚认为，由于共有产权房的保障性特征，发达国家一般都以财政援助或直接拨款的形式进行支持，在金融市场发达的美国，还充分利用了金融创新的优势，支持共有产权房的发展。以新加坡为例，新加坡组屋建设的资金来源之一就是政府直接拨款，截至2013年底，建屋局从政府获得赤字补贴已达223.75亿新元。目前我国保障性住房建设资金的主要来源同样是政府，政府的出资方式主要包括土地出让金和直接拨款，但总额却相对较少。我国财政部2018年财政拨款收支总预算133亿元，其中，住房保障支出共计7072万元，占财政拨款支出总预算的0.53%，这个比例相对偏低。1976-1997年，新加坡政府平均每年将9%的GDP投入到了住房保障建设中，同一阶段的英国和美国住房保障建设的比例接近GDP的4%。
第三是设计多元化的共有形式制度。目前共有产权房主要被诟病的是其产权实现形式和后续的处置机制。为了满足不同人群的住房需求，体现共有产权房的惠民性，英国的共有产权房根据不同时期的居民特点进行了调整和改善，1980-2006年是英国共有产权房的起步阶段，该阶段的主要模式是“共有产权计划”，共有产权计划根据住房来源的不同可分为常规模式和市场自助模式两种类型。常规模式是指住房协会将新建或重修的房屋卖给住户，购房者可以在25~75%的产权区间选择首次购买的产权份额，剩余产权需向住房协会交纳租金。房主可以继续购买剩余产权，也可以向住房协会出让部分产权。市场自助模式则允许购房者在市场上购买房屋，政府按一定标准补贴。2006年后，英国政府实施了“新居者有其屋计划”，2011年，英国政府还提出了首次购买计划，都在多样化地帮助购房者实现“居者有其屋”。多元化的共有形式，在准入门槛的设定、共有产权比例的分配、共有产权房屋的设计、区位分布、转售价格和贷款模式等方面设计出不同的方案，有利于保障覆盖更多人群，体现共有产权房的普适性和公平性。
第四是建立专业化的管理机构。英国共有产权房制度的显著特点之一就是管理机构的专业化。英国的住房协会是专司共有产权房的非政府机构，英国政府只负责高屋建瓴的方向性安排，具体的各项实施细节(包括住房的选址、筹建、分配、管理、回购等)都由住房协会因地制宜地实施。美国政府也设立了专司住房保障职能的部门——公共住房署(1937年)、住房和城市发展部(1965年)，主管保障性住房的各项事宜。建屋局是新加坡专司组屋的机构。反观我国，共有产权房的管理目前分属于不同的机构，包括住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、民政部、人民银行、国资委、审计署、统计局、银监会等，政出多处，不利于住房保障工作的开展，制定统一的管理制度更无从谈起。因此可以借鉴英国和新加坡的经验，建立统一的、专业化的共有产权房管理机构。
第五是构建科学的定价机制。在价格上不能体现出优势，而在其他申购方面又有诸多限制，这是目前很多人对于我国共有产权房驻足观望的最主要原因之一。发达国家在共有产权房的定价方面显得更加科学和人性化。以新加坡为例，组屋的价格由国家设立的建屋发展局参考居民的年收入来定价，一般总价格为居民4~6年的家庭总收入。这是个什么概念呢？假设在北京，你的家庭年收入是15万，你花60~90万就能买一套60~70平的房子，这种吸引力大不大呢？
当然，共有产权住房只是当前中国住房市场的一种选择和方向，而非最终解决办法，因此它不存在满足所有群体、所有人的完美形式，但从国际经验来看，只要落实得好，既能满足“房子是用来住的、不是用来炒的”，又能在一定程度上实现人民居住、财富的同步改善。因此，“善政仍要善为”，此言不差。
参考资料：
[1]中国共有产权房政策的创新与争议，朱亚鹏，社会保障评论，2018(03)
[2]完善共有产权住房体系建设研究，严荣，经济纵横，2015(01)
[3]英、美、新共有产权房运作模式及其对我国的有益启示，胡吉亚，理论探索，2018(05)
[4]“ 共有产权房 ” 打开社会流动新通道，朱迅垚，南方周末，2017 年 8 月 17 日第 8 版
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