“手握4套房，生了个孩子，崩溃了”
2023/3/12 22:08:00 富人的智慧
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作者 | 啡小沫
来源 | 啡小沫(ID：feixiaomo6)转载联系授权(微信ID：feixiaomo1988)
前几天，有读者后台给我留言，说他们家在二线，现在手上有100多万不到200万现金，问我是全款买个比较偏的房子，还是应该借一点钱买个好点的，还是干脆公积金+商贷顶格贷，好地段好学区，直接买到可能性上限。 类似这类问题，这两年收到不少。很多时候，真的不知道该如何回复呐。因为真的不是一两句话可以描述清楚的。 我以前写过，我们要控制家庭资产负债率在合理范围内。 资产负债率=总负债/总资产通常这个比率在50%以下是比较良性的情况。我们看无论是香港当年的大面积弃房断供，还是前年网上流传的清华男北京房产月供7.5万遭遇裁员引发危机，都是超高的资产负债率惹的祸。 但是吧，这个比率也不能是唯一判断指标。具体家庭负债多少算合适，跟家庭成员的年龄、家庭现金流多少及稳定性、成长性，家庭成员对家庭发展的规划，都密切相关。 太少太保守影响发展。太多风险高、压力大，再搞得身心不健康了，也没必要是吧。 刚好前几天，有个新一线城市的朋友跟我吐槽，她老公前些年赚钱不错的时候，一套一套买了很多套房子，把钱全部变成了房子，家里现金留太少。去年他们的商铺空置一年租不掉，又刚生了孩子，家里现金流就很吃紧。房子流行性也不行，赶忙卖不掉，除非大降价，就很让人郁闷。 然后我另外一朋友呢，今年刚换了房子。因为现在很多城市，只要有过贷款记录就算二套嘛，二套能贷的钱极少，首付比例非常高。所以她这次换房，首付都是七借八借东拼西凑借来的，计划3年内还清的。现在她们家每月还款10万+。 第一个朋友，明显比第二个朋友家庭资产负债率要健康地多，甚至第一个家庭根本没啥负债。但是感受到的压力却比第二个家庭大。 第二个家庭，负债率是高过50%了。但你能说第二个家庭一定不健康吗？可不是这样的。人家现金流极好，还不是一个人好，是夫妻二人各自现金流都极好，所以是又好又稳健了。现在杠杆稍微高些，但负债率过一两年就降下来了。说不定明年或者后年回头看，还要感叹：哎，当时借少了。
一个家庭的经营，和一间公司的经营，大同小异。我们看看公司的案例，可能会更清晰一点。 香帅老师在她的金融课中，讲过一个杠杆收购的经典案例： 有个卖假牙填充物的小公司，利润超级棒。老板年纪大了，想把公司变现，但还想兼顾自己目前能动的时候经营。如果大公司来收购它呢，肯定满足不了让老板保留经营权；小公司呢，可以同意保留老板经营权，但是它们又没有足够的钱来收购，不能让公司马上变现。 这时候呢，厉害的投行家就出了个方案，他出不到16%的钱、借84%多的钱，来收购这家公司，保留老板经营权。这样就同时满足了老板想要把公司变现及保留经营权两个条件。但因为84%的钱是借的嘛，就需要这家公司靠自己的利润去连本付息还款。 看上去如此高的负债率，是不是风险极高了？但是因为这家公司现金流极好，市场又很稳定，只用了4年，这家企业不仅负债率降下来了，还被投行家包装上了市。投行家自己赚了8倍利润。真的是多赢的牛逼案例了。 这么好的多赢模式，那为啥大家不挤破头了用？收购时超过84%的杠杆率，每年要连本付息还多少钱呐!不是超好的现金流，一般公司还真扛不住。别说连本付息，一个不小心，可能息也还不上，立刻翻车。 所以一般有极好极稳健的利润，以及被严重低估的公司，才会成为杠杆收购标的。 《门口的野蛮人》这本书，写的就是一场经典的并购交易。 奥利奥饼干以及骆驼牌香烟厂商CEO约翰逊，和知名做杠杆收购业务的公司KRR合伙人克拉维斯，同时盯上双方觉得当时被低估的奥利奥饼干厂商。经过两轮谈判、两轮谈崩，两次竞价争夺，中间还有搅局者介入，最终以克拉维斯成功收购结束。 而收购价格，从一开始约翰逊给出的每股75美元，到最终的每股109美元、交易总价310亿美元成交。而当时这家公司的股价是每股40美元。 克拉维斯成功中标，完成收购，它胜利了吗？并没有。本来挺好的一家公司，最终还是被这个高达90%杠杆率的收购方案拖垮了。收购近10年后，KRR几乎0利润退出。 
公司收购，有一大堆投行最聪明的头脑，做出各种复杂的评估模型来精确计算，杠杆运用、融资方式也更多样化。 具体到每个小家庭，咱不可能请投行精英来给咱分析，所以要学会自己当自己家庭的分析师。 好处是，自己家庭账目、发展，我们都心中有数。不像公司收购，各方利益博弈，数据也可能互相藏着掖着，没事儿竞争者之间可能还互相放放烟雾弹。 杠杆用得好，的确是个好东西。 你300万全款买套房，3年后涨到了400万，年化收益11.1%。而倘若你现在手上现金流极好，你借了300万，买了两套，3年后房子总价800万。假设你借钱的年化利息是7%，你的年化收益率直接变成了15.2%。现金流好，你还可能早早把这钱还掉了，回报更高。 杠杆用不好，要么太保守钱的效率降低，要么太激进崩盘分分钟。 总之，家庭资产配置，不是一道1+1=2这样简单明确的算术题，还是需要自己认真权衡的。
作者：啡小沫，985硕士,前互联网平台联合创始人，首席市场官，多个财经/职场平台特邀作者，定居北京。公众号：啡小沫(ID:feixiaomo6) 知乎：啡小沫
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