别指望房地产公司缺钱了就能降价
2019/1/4 23:03:10江大桥 叁里河

    

     2019年开始至2021年对中国的房地产企业来说“压力山大”

     如果说2018年房地产公司普遍不好过，那接下来的2019年到2021年，房地产企业的压力会更大。恒大研究院发布的研究报告显示，中国房企2019年至2020年每年将有规模高达近6万亿元的债务要兑付，2021年压力略有缓解，但依旧需要兑付近4万亿元。

     而且这一债务高压是全行业的。报告显示，前二十强房企净负债率高于80%的占比超过一半，其中，恒大债务总额达6711亿，保利、万科、绿地、碧桂园、融创、中海、华润的负债也都在两千亿以上，泰和更是以接近350%的净负债率把其他头部房企远远甩在身后。

     在“调控”指挥棒下，去年一整年大小房企都在喊融资难，大型房企虽然可以通过信托借款或到海外发债。不过在融资渠道收紧的情况下，融资成本也水涨船高。比如泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的三家房企，分别与信托公司签署规模约400亿的战略合作协议，其中一些项目融资利率高达10%；恒大去年10月底发行的5年期债券利率也高达13.75%。

     尽管如此，大型房企的日子还是略好过一点。大部分头部房企从去年开始已经意识到债务压力，努力减债了。以融创为例，去年上半年净负债率较前一年同期降幅高达67%。

     相比之下，大部分中小房企就有点后知后觉了，不少中小房企在融资受限，偿付压力剧增的局面下，负债率反而继续上升。根据信托业人士透露，一些中小地产公司的发行成本基本都在15%左右。中小房企在海外的融资利率也超过大型房企，当代置业海外发行2年期美元票据利率高达15.5%，花样年12月发行的3年期美元债利率达15%。

     在这种情况下，房企“花样年”18年上半年净负债率较去年同期增加6.9%，债务规模较2017年同期上升约70亿，一年内到期的债务占比超过1/4。另一家18年7月刚在港交所上市的弘扬地产，上市4个月后就开始新一轮融资，融资用途主要为归还借款，单是下半年，债务规模就增加超过30%。

     所以，18年下半年，有不少房企都在强调“积极销售，积极回款”，似乎在债务压顶之下房企为了回笼资金会选择楼盘降价销售。

     事实上，去年也确实不时有一些明星房企降价的消息出来。18年年初恒大全国楼盘8.8折出售，8月又打出住宅最低可打7.4折，碧桂园江西上海项目降价最高可达30%，融信景德镇漳州楼盘降价1/3，万科项目某别墅项目5折甩卖。

     但大型房企的降价可能跟“因为债务压力而希望降价快速回笼资金”之间没那么大关系。因为按照行业惯例，楼盘销售后尾款大概需要2-3个月才能到账，通过再融资归还借款虽然成本高但是资金到位用时短。

     而且，恒大的两次打折促销都是限时的，碧桂园是针对销售状况不好的项目才有打折的活动，万科也只把一个滞销的别墅项目打5折销售，这些选择性限时降价很明显也并不是趋势性的。

     不仅大房企不通过降价偿债，偿债压力更大的中小房企也一样有“骨气”。曾经的百强房企银亿股份在9月末就爆出资金链紧张，根据当时的媒体报道，该公司截至9月末负债总额接近250亿元，营收下降近1/4。到12月底，又爆出债券违约，公司给出的偿债方式甚至包括“出售子公司股份”。

     即便是在这种情况下，公司也没有选择降价。叁里河查询其名下在售项目，没有一个降价销售，价格基本和周边在售楼盘价格差不多。

     跟大房企不一样的是，中小房有时候哪怕是想用降价的方式回笼资金也没能力。因为多数时候，公司的房子会作为资产在出现债务纠纷时被查封。比如五洲国际，目前为止，因为债务违约，已经有7个开发项目被迫停工或暂停运营。中弘控股，粤泰股份两家房企，去年也因为债务问题，出现项目停工，或者被查封的情况。

     所以，指望房地产商因为债务问题降价太不现实了。相反，购房者可能在买房的时候还要尽量避开这类公司，因为一些深陷债务泥潭地产项目一旦被查封，之前购买了降价房产的购房人可能会因为所购项目因查封停工无法顺利交付的风险，捡漏不成还有可能蒙受极大损失。

    

    

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