魏善庄无需等待
2019/3/1 22:13:23 叁里河
你可以慢慢挑的
最近魏善庄很火。
楼市好的时候看政府的手笔，政策、规划、概念，组合拳一出手，涨价去库存，人们就纷纷挥舞着钞票进场了。楼市冷的时候就看出来开发商的本事，六环外的新房在卖的不少，35000左右的价格也是六环外的标配。
但是魏善庄同时有两个总价250万起的新盘在卖，一个是中海云熙，一个是金茂悦。两个楼盘都是网红户型当道，70多平的小两居低总价吸睛，89方的三居得房率不错，营销的主阵地也到了微信上，很多大号推了这个盘。这两个盘甚至做了入户的营销，到东三环的公司和HR一起给今年囊中羞涩没领到多少年终奖的白领讲房。
所以最近北京的刚需，不在魏善庄看房，就在去魏善庄看房的路上。
去魏善庄的路很远，没有地铁，没有直达公交。开车走京台高速的话，你一定会经过五环外的瀛海镇之前，你会被几个外立面不错即将封顶的楼盘吸引，别看了，你买不起。
如果你坐4号线下了天宫院再转车，会发现刚刚开业熙熙攘攘的天宫院凯德茂外不好打车。等你终于排队打到了滴滴，车开十分钟经过庞各庄的时候，看到一个叫中海云筑的盘，均价也是3W8，把网红户型印在工地外面的隔离墙上，你差点以为到目的地了，让司机停车。
别急，距离魏善庄还有20分钟车程呢。
我们之前写过文章，梳理过新机场落成之后的大兴，看那里可能成为新的望京。上面所说的几个地方，瀛海镇一带，义和庄到天宫院一带，和魏善庄一带，都被吹成“南望京”。这三个地方，也是大兴刚需买新房仅有的可以考虑的地方。
我们把它们标在现有的图上。
三个版块的位置一目了然。五环，六环，六环外……瀛海镇地块，义和庄地块和魏善庄地块本应该形成一个明显的价格梯度，但是实际上没有。这三个地方去年都动了起来。瀛海府和金悦府的新房价格几乎一样，5万到5.5万的销售价格，到了魏善庄这里，直落两万均价只剩3万5左右。
这和土地市场的行情有关，瀛海镇、义和庄两块地土拍是在北京楼市还异常火热的2017年上半年，楼面价格都接近4万，而魏善庄的两块地是2018年下半年土拍的，都是两万以内的价格成交。要知道在2017年，魏善庄的共有产权房，楼面价格还高达17500元。
所以同样的价格，瀛海府去年开盘早就“日光”，金悦府和颐景万和还在“肉肉”地卖。
从版块的结构来看，大兴目前的开发策略都是回迁房+共有产权房+商品房联动的方式，瀛海府和万和斐旁边是瀛海家园和国瑞共有产权房，颐景万和和金悦府旁边没有安置房，但是距离铁路边的老破小小区并不远，北边是兴念雅苑的共有产权房，金茂悦和中海云熙所在魏善庄，安置房和共有产权房的规模就更大了。
从配套上来看，最像“南望京”的还是义和庄到天宫院地块。所谓一个版块，瀛海镇的优点是距离亦庄和主城区比较近，缺点也是。要形成板块中心，一定要距离成熟城区够远，又有大量的可开发地块，这样就能虹吸周边，又不至于被周边虹吸。
百度贴吧上有位热心网友说，
“我11年在天街龙湖那边看房，除了房以外，连路都没有。跟沙漠似的。当时2万一平的期房，最后在清源路买的，现在你看看那边…我一想起这事儿嘴里就起大泡”。
目前从天宫院到义和庄的三站地铁，有凯德茂、龙湖时代天街和泰禾里三个综合体。义和庄这里还有大兴少年宫和永华实验学校。已经对黄村主城区形成强大的虹吸效应。所以远在魏善庄的两个新盘，也按照行业陋习把这里的配套都给宣传在自己头上。
如果不是在2017年高位土拍拿地，金悦府和颐景万和完全可以把价格做到5万以内。这周边的二手房价格是老破小三万五左右，次新四万出头。魏善庄两个“网红盘”的吸引力就骤减了。
可惜没有如果。
刚需只能在“250万总价，没有配套，没有教育医疗资源，一个半小时车程”的“网红”，与“地铁45分钟，配套齐全，生活便利”的开间、老破小、回迁房之间做出选择。
大部分的年轻人可能更愿意选择前者。毕竟“网红”意味着更好的户型和物业，更高的颜值，至于配套，“年轻”意味着你可以等。所以魏善庄的两个盘卖得确实都不错。节前中海云熙连续卫冕周成交榜，节后金茂悦销售势头也很不错，甚至看房进样板间都需要排队了。
但是同时年轻人大部分都是伪刚需，自己的收入没有见顶，孩子根本没影或者还没到义务教育的年纪，甚至连几年之后是否还留在北京都不确定，就急不可耐掏空六个钱包上车。
在过去房价单边暴涨的时代这种操作没毛病，但是在目前北京土地供应提速，二手房价连续五个月下调，价格体系还没有完全理顺的时候就没有必要了。
在我们讲的三个地块之间，是一片还完全没有开发成熟的平整土地，大部分还都是集体土地入市的试点地区。有至少两条南北向的地铁和一条东西向的地铁规划，这里未来可能每年都会新的地块开发，包含两三宗商品房，一处商业综合体，若干产权房和回迁房。
你是可以等待的。
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