维权不是砸售楼处
2019/3/1 22:13:23江大桥 叁里河
砸售楼处和拉横幅并不是维权成功的标配。
“因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。”
绿城房地产董事长李军，在2018博鳌房地产论坛提到，由于利润结算有滞后性，未来两年，房企的财务报表会很难看。
他一直劝身边的同事这两年不要买房。很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。
不知道有多少人听了李军的话，但现实，确实跟“房子”相关的维权事件越来越多了。
2月26日，杭州网红盘华夏四季，用一纸《业主告知函》回应了对项目合同部分条款及销售信息质疑的业主。
2016年12月底，华夏四季首开均价是2.2万/㎡，还包括5000元/㎡的精装标准；2018年2月，再开80套，涨幅约为4000元/㎡，毛坯最高单价为24155元/㎡，算上精装修，仍未突破3万；2018年5月，160套房源2.39%中签率的时的价格，均价也才2.6万，也是5000元/㎡的精装修。是杭州当之无愧的网红盘。
当时，未来科技城板块不少项目成交均价超过3.5万/㎡，叠彩园排屋别墅项目的单价更破4。当时不少人的评价是“买到就赚6000元/㎡”。
但是这次推出的9幢洋房户型有三种，127㎡、139㎡和169㎡，均价3.08万，至少也要400万一套。刚需是不会选择的，而改善和投机，就面临两个问题，一来，3万出头的均价里含5000元/㎡的精装修。
“精装修”这三个字，从头到脚都透着水分，二来，这已经不是一二手房价格倒挂的市场，房产的收益率没有那么高了，而如果时用杠杆，就更危险了。
比如有自媒体测算，根据配套设备清单，其总金额的价格高于常见电商平台仅万元，虽然在70多万元的装修款里微乎其微，但按平均溢价率154%计算，装标去掉水分的价格约在3240元/㎡。
而且这还是看的到、查的到的明面上，那在看不见摸不着的地方，究竟隐藏多少水分就不得而知了。
参照论坛有网友提供的签约合同中的几条房装修协议摘要来看，购房者几乎是没有可能维权成功的。例如：
l 四、验收交付
l 4.1乙方已经知晓其参观展示样板房硬装细部、软装以及告知除外的办法均不作为精装标准或买卖交付样板，甲方(出卖人)将在综合考虑设计效果、工艺工法、材料市场供应情况下对时间交付的该商品房装饰、设备进行合理调整，包括但不限于调整饰面光度或颜色、石材选型、柜体分隔形式、墙面凹槽、设备品牌等等。
l 五、保修责任
l 5.1精装修质量瑕疵(主要指表面观感性的、非结构性的、不影响主要功能、不威胁人身安全的常见质量瑕疵问题)不属于拒绝收房的情形。乙方拒绝接收的，甲方不承担逾期交付的责任。如确实存在质量瑕疵的，甲方按照国家、浙江省以及《商品房质量保证书》的规定承担相应期间的保修责任。
“除非那些卖不动的，否则合同条款都苛刻的一塌糊涂，基本你网签合同里的业主权益，在补充协议里都给你否定了，你爱签不签。”网友留言道。
仅这两条协议，几乎就杀死任何因为精装修维权成功的可能性。事实上，无条件退款对购房者来说，并不挽回了所有损失，比如验资期间的利息，其他楼盘的购房机会等等，如果再算上牛市的涨价，就跟更多了。
精装修维权纠纷中的关键，就是看清装修标准和装修清单。只不过大部分情况是，“你抢到的楼盘不给你看，给你看的楼盘你不想抢。”
所以协议一定要看仔细，尤其是附加协议或者备忘录，因为一不小心签了，可能连维权都没机会。
比如之前的另一个杭州网红盘，云和湖。根据浙江新闻的报道，业主在交付50万定金后，还要签订一个长达27页的备忘录。
“双方遵循合法与和平方式解决问题，采用过激行为表达诉求，违约则需支付购房金额的1%作为违约金。”以总价300万来计算，维权不当的购房者将面临着3万违约金的处罚。即如果购房业主在网上发帖、建群发帖跟帖，可能都算过激行为，是要罚款的。
此外，还包括样板间等对出卖人没有约束力、不属于合同内容、不作为交付标准，有关该商品房屋的以买卖合同和备忘录中的约定为准，再比如包括销售的介绍信息还有各类宣传没有列入备忘录均不具备对出卖人的约束力，录音、录像没有书面确认，也是不算数的。
而从最初的“条约不签退房不退定金”到媒体介入后的“无条件全部退款”，重新修订的协议中去掉了维权支付违约金的条例，重签过程中，大约有3户准业主意向退房。
参照律师当时在浙江新闻中的回复：
l 在2018年“3·15”后，浙江实行2018版商品房买卖合同，即浙江省工商局和浙江省建设厅在国家2014版的基础上制作了示范文本，购房者具体可参考示范文本。
l 合同的补充协议是合法被允许的，双方认可基础上的备忘录对于合同起到补充作用。
l 但补充协议不可对业主权益进行限制，一旦限制性条款与主合同相冲突，最终以主合同为准，备忘录届时也起不到相应限制作用。
假若没有媒体发酵，这份备忘录会不会被修改，网络备案协议是否会带上这些协议，就不得而知了。
另一种可能全额退款的维权，就是关于售房广告了。以杭州为例，2016年滨江东方海岸业主就曾以“地铁规划调整、收好的站点没有了”为由要求退房。
滨江方面表示接受业主提出退房申请，不追究业主单方面解除合同的违约责任。同时承诺承担全部因退房产生的手续费用，并且对于业主已支付成功的购房款，也将按照同期银行贷款利率支付利息。
比如中梁国宾一号的“泳池洋房”，开发商的宣传资料是“户户私家独立豪华泳池”。宣传书还特别注明：“没有泳池的洋房，是不道德的!”但实际最后买到的房子却是没有泳池的。但实际最后是，有大约20户住户没有私人泳池。
天津某律师事务提到，案件的焦点是，第一，游泳池房是否应配备泳池；第二，虚假广告是否构成欺诈。应先向工商部门举报。对于小区的规划的具体内容，即便开发商已经做了口头的承诺，仍然必须写进合同才能保证购房者不会被欺骗。
除了“精装修”和“虚假广告”，买房之后，开发商降价是更常见的维权原因。
“买涨不买跌”的业主，碰到了还没收楼，就开始降价促销的开发商。账面财富突然缩水，自然心态崩的多，这是时候最先想到的自然是维权。但涨的时候，大多没人想到开发商。
比如去年9月，该项目“打折甩卖”从均价2万降至1.5万，降价4000元促销，最低据说有1.3万，折价幅度25%至35%。
虽然按照开发商的说法，“目前只是拿出个别户型做促销，降到1.5万左右，但要全款认购。但业主并不买这个账，开始去售楼部集体维权。最终的结果是，老业主可以选择退房来重新购置促销房源，但需支付全款。
再有去年10月，号称降价百万的厦门万科白鹭郡。最早交付的204套精装修别墅，总价在450-500万之间，但只卖了不到100套。到去年9月推出的108套特价房，在去掉精装修、车位及电梯后，总价降到了275万-300万。按照当时的媒体报道，特价房源在10秒后被抢完。
随后，虽然没有出现轰动性的维权事件，但是协商的不同版本开始流传。比如，“买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位、电梯等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。每月还款也相应减少了。”
但最后万科最后的给出方案是，“退房”和“补钱”二选一，万科的官方理由是，“温泉入户无法实现”。而最初承诺温泉功能，是不是万科前期营销时留下的伏笔，就很难讲了。
如同前文所说，关键还是看这些有没有写在合同里。
延期交付、户口学区问题、银行贷款纠纷等也是经常出现的纠纷，但最常见的还是“开发商降价”和“精装修没法看”这两大问题。
所以，买房的时候千万别着急，不然万一出了事情，维权都不一定有用。
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