郁亮：面对高房价，我们能做什么？
2017/2/15 思想潮

    

     万科集团总裁 郁亮

     编者按：“中国经济50人论坛2017年年会”于2017年2月15日在北京举行，主题为“深化供给侧结构性改革——产权、动力、质量”，万科集团总裁郁亮出席并发言。郁亮表示，必须发展租赁住宅能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题，轨道和物业的发展模式在解决大城市病上也有很多机会。

     以下是思想潮根据新浪财经发布的演讲实录整理的，未经讲者本人审阅，仅供参阅。

     我想谈一下关于供给侧结构性改革过程中的房地产两个有效抓手的问题。现在看起来房地产行业的问题比较突出，其实我们行业并不真正是产能过剩，因为老百姓居住问题没得到有效的解决，而且城市分化比较严重，也存在着比较严重的结构性的差异问题。

     一方面特大型城市的住房供应是短缺的，房价上涨比较快，年轻人买不起房子，这不但降低了城市吸引力，也影响了城市的发展，对金融安全也有影响。另一方面，还有六百多个城市里面是有严重库存的。

     要解决这个问题，有两个抓手。

     首先是要发展租赁住宅。1990年代是租售并举的，亚洲金融危机以后变成销售为主。从机构租赁者来说，首先我们国民经济统筹没这个行业，有消防标准，根据指南定，住宅有住宅标准，但这方面的标准就没有；第二是税负过重，如果把不动产租赁经营，长租公寓税很重，增值税是11%；第三，房产信托基金没有，没解决好不重复征税和非交易型过户免征税费的问题，这方面没有进展；第四是地方对发展租赁住宅方面重视不够，中央39号文没有得到落实。

     当下大城市房价这么高，租赁住宅是能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题的。因此，大力发展租赁住宅是一个抓手。

     第二个抓手是要大力发展轨道加物业的模式。东京在1980年代通过努力基本解决了大城市病的问题，它的特点是东京建成区里面有70%是住宅，而我们上海建成区里面40%多是住宅，北京更少一点，北京28%左右。东京有了轨道这个模式，通行时间是一小时以内。它的轨道交通在整个公共交通的比重分担率达到95%，而我们北京45%，上海55&，这些地方应该说通过轨道加密的模式，使得东京在东京圈内成功解决了可支付住宅的数量问题，供应问题，缓解了大都市年轻人买房的压力。轨道和物业的发展模式，在我们国家解决大城市病的问题，应该有很多机会。

     发展租赁住宅和发展轨道加物业的模式，对我们行业来说是供给侧结构性改革的两个抓手。

     我就说这些，谢谢。

     延伸阅读：

     未来房价会不会下降？

     郁亮

     未来房价会不会下降？这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，我并不认为会有“崩盘”的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源，目前各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。

     当然，一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要，也非常及时。(节选自上海证券报2017年1月4日)

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