深圳正在异化：从创业之都到炒房圣地
2020/4/16 12:13:56 思想潮
作者 | 房东的ID
来源 | 房东经济学
深圳房价年后再度开启暴涨模式
对于中国房地产而言，2017年3月是一个可以写入历史的节点。在这个月，北京和上海重启了“认房认贷”的限贷措施，自从那时起，京沪两地的房价持续调整，时长超过三年，录得平均15%的累计跌幅。
虽然在2008年金融危机期间两地房价跌幅比这个数字更大，但三年的时长在进入新世纪以来是没有过的。
更重要的是，随着时间的推移，这个调整时间还在不断延长，改变着人们对房价的固定思路。
以上海为例，在2020年3月，上海二手住宅价格相比2月小幅下降了0.39%，这种小步缓降的趋势已经持续了三年，期间出现过一些回暖(如2019年的“小阳春”)，但很快又掉头向下，北京的情况与上海类似，中国最强的两个一线城市的确是“房住不炒”的典范。
上海房价(2004年5月-2020年3月) 经过2015-2016年的一波翻倍级的暴涨后能够维持高位稳定
但是另外两个一线城市广州和深圳情况却完全不同，一线城市房价出现了显著分化。
若干年前，我们第一次在楼市听到“分化”这个词还是用来描述一二线热点城市和三四线城市之间的冷热差异，如今四座一线城市之间也出现了显著的分化。
2017年至今，京沪房价缓慢下跌，广深房价上涨，其中深圳和北京此消彼长，拉开的差距达到了37%(深圳三年涨22%，北京三年跌15%)。
一线城市2017年3月以来房价走势(数据来自中原)
从图中可见，广州在2017年非常强势，但需要解释的是这属于补涨，在上一轮暴涨行情中，深圳于2015年3月启动，上海和北京在2015年底启动，而广州到了2016年中才开始启动，所以2017年3月时广州的动能还没释放完，但北上深三个城市则是已经完全走过了一轮上涨周期的。
一眼看去，京沪真的弱、深圳真是强，房价分化的背后发生了什么呢？
对于经济结构、入户标准、民间信贷等各方面都存在显著差异的四个城市来说，房价并不能代表他们各自的经济状况和竞争力，相比房价，租金这种消费价格更有意义。北上广深四个城市2017年3月以来的住宅租金都没有实质性上涨。
北京房价与租金走势(2015年2月=100)数据来自中原
上海房价与租金走势(2015年2月=100)数据来自中原
广州房价与租金走势(2016年2月=100)由于广州在过去一轮房价上涨中比较后发，因此以2016年2月作为定基，数据来自中原
深圳房价与租金走势(2015年2月=100)数据来自中原
可见四座城市在过去一轮的大涨中，房价的涨幅都远超租金，而且现在的平均租金和三年前同期相当，北京的情况稍有不同，北京在2018年经历了一轮租金大涨，但去年下半年到现在又跌回去了。
目前北上广深的平均住宅租金相比2015年仅上涨20%左右。租金考察的是广大租房者居住需求和购买力，与收入硬挂钩，没有炒的意义，是真正的“刚需”，因此可以非常直观地展现一个地方真实的住房需求和经济状况，如此看来，2015年来的上涨不是需求和收入推动的，而是杠杆推动的。
正是因为租金长期跑输房价，各个城市住宅的租金回报率都在不断下滑，以深圳为例，深圳全市租金回报率从2004年的7%左右下降至目前的1.44%。这是什么概念呢？
投资股票的朋友可能会更好理解，这相当于一个股票的市盈率从14倍提升至69倍。
回想当年市场是多么健康啊，市场化程度高(不限购、不限售)，超低首付下租金供楼毫无压力，而且在这种情况下，人们竟然都没有太强的炒房动机，或许是因为那时实业比炒房更赚钱。
深圳各区租金回报率(2003年5月-2015年12月，目前全市平均为1.44%)数据来自中原
房价的高估值不下降，调控就不会停止，我们普通人需要搞清楚的是，调控的目的并非打压房价，而只是不让房价非理性上涨而已，因为不加控制地非理性上涨最终会使风险积累到不可控的地步导致崩盘，防止上涨其实就是防止大跌，就像吹气球，想避免气球爆炸的最好方法就是不再去吹它，这就是“房住不炒”。
上文提到，三年来广州的相对强势是因为后发，到2018年基本涨到位后并不算强势；而深圳才是真正的强势，动力来自于低门槛的入户标准和民间信贷的泛滥，曾经有个朋友开玩笑说深圳是一线城市中唯一一个不限购的城市。
言外之意是深圳房票(户口)想拿就能拿，毕竟35岁以下专科学历或45岁以下本科学历的任何人都可以落户，这个门槛对教育普及化的适龄人口来说几乎等于零。
有了购房资格没有钱怎么办？贷款来帮忙，深圳丰富的信贷供应让你没钱都能上车，企业经营贷、车贷、装修贷、信用卡、甚至用来辅助“三农”和小微企业的纾困贷款都被借来炒房了，这些宽松的信贷对楼市上升起到了火上浇油的作用。
深圳是一线城市过去一轮行情中唯一一个房价没有出现实质性调整的城市，2017年初到现在，深圳全市二手房平均房价上涨了22%，但东部不少地方不涨反跌，而西部一些热门地区房价几乎翻了一倍(相当于2015-2016翻一倍，2017-2020再翻一倍)。
北京和上海的情况则完全不同，京沪的入户门槛很高，而且民间金融监管严格，京沪房价经过三年的调整已经有了实质性的下跌(幅度约15%)，房价和租金的涨幅差距也缩小了，楼市风险得到了部分出清，而北京和上海的住户部门杠杆率也远低于深圳、厦门、杭州等城市。
如果从投资角度看，此时要在北上广深中选一个城市买房，我觉得北京是最让人放心的。不论其他城市有多牛的经济、多美的海景、多好的预期，如果对中国国情有基本的认知，就应当明白整个中国大陆最有价值、资源密度最大的区域必然还是北京市西城区。
另外，广州和深圳的经济在过去三年也并不比京沪更好，相反，这里外向程度比京沪更高，在贸易摩擦和全球疫情的背景下受到的冲击更大，过去两年广深地区写字楼租金出现下跌，而京沪则相对稳定。
在过去的三年，北京和上海的经济转型成果显著，比较突出的变化在于：基础设施成熟、消费增长强劲、投机风气退潮、实体经济稳固。
上海特斯拉超级工厂 已开始生产特斯拉Model 3
或许是当地开始意识到了风险，4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价维护房地产市场平稳的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》指出，近日收到相关投诉，反映个别中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，对此情况南山区住建局高度关注，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处。
然而，房价上涨的原因真的是中介炒作吗？当曾经的创业之都悄然变成炒房圣地时，未来的美好预期恐怕也将烟消云散。
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