一线楼市将发生“百日巨变”
2016/3/6 股票投资论坛
作者：张宏伟
同策咨询研究中心总监张宏伟
“两会”期间，住建部部长陈政高表示，目前一线城市北京、上海、广州、深圳变化非常大，正与这四个城市保持密切联系。它们也在想方设法稳定市场，并且陈政高部长也透露出未来一线城市楼市的政策走向：
第一，实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化严格的差变化税收和信贷政策；第二，增加土地供应面积，及时披露相关信息；第三，增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；第四，打击各种交易当中的违法违规行为；第五，正确引导舆论。
其实，据笔者亲身经历及相关消息透露，一线城市政府相关部门也确实在“两会”前后积极调研楼市，密切关注春节后一线城市突显火爆局面的状况，并且也正在储备相关楼市政策，这些政策主要是为了防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象，保持楼市平稳健康发展。
结合陈政高部长“两会”期间的观点与当前一线城市楼市的市场形势，我认为，“两会”结束后一个月内，针对楼市过热的现象，北上广深等一线城市会发布调控措施，未来几个月为一线城市楼市市场预期将发生变化，市场也将在下半年进入到市场调整期，从一线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月是“百日巨变”。
首先，一线城市楼市调控政策将发生“百日巨变”。具体来讲有以下变化：
1、一线城市仍然会严格执行楼市限购政策， 2016年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求(当前，北京上海深圳已重申，深圳有可能购房资格可能从严，广州有松动的迹象，陈政高发话严格执行限购政策，广州估计也松不了)；
2、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨(据笔者了解，上海已经从严，其他一线城市未经过调研，读者们可自行观察)；
3、增加中小套型土地配比与供应(上海已执行，陈政高部长“两会”期间，也发话要这么做，其他一线城市可以借鉴)，尝试非住宅性质土地转性住宅的做法，增加住宅市场供应，消化商办市场库存；
4、针对房产交易环节实行差别化的税收政策。收窄“330新政”的执行力度是大概率事件，(比如上海去年执行执行是无论普通普通住宅还是非普通住宅都可以享受到330新政的二套房贷政策，2016年上海的二套房贷政策可能严格按照普通住宅标准执行)，以调节市场成交结构，稳定房价；
5、针对持有环节实行差别化的税收政策。据此，上海房产税有可能会进一步推进，以进一步抑制投资投机性需求，其他一线城市房产税可以扩围执行；
6、加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节(上海已经执行，其他一线城市预计也会加强中介行业的监管)，打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象；
7、有关首付贷消费金融的业务监管会强化，防范首付贷款引起的市场风险；
8、实行差别化的信贷政策，必要的情况下适当提高首付比例，陈政高部长也提及首付比例的问题。据此，一线城市首套和二套房首付比例有可能会提升。据笔者获悉，再以深圳为例，深圳正在研究调控房价的措施，其中就包括提高首付比例的措施，比如，提高首套房首付比例，由三成提高为四成；更改首套住房认定标准，名下从未发生过交易为首套，若名下曾经发生过房产交易，首付比例即改为7成。
其次，市场调整的风险也越来越近，未来几个月内市场将“百日巨变”，市场调整期即将来临。
从当前一线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因来看，其实主要是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。 换一句话来讲，2015年“330新政”以来，一线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
此外，尽管春节之后一线城市商品住宅市场出现恐慌性购房，市场表现火爆，但是，这并不代表房企们继续看好2016年。笔者通过与部分开发商交流，由于市场表现虚热，包括部分品牌房企在内的一线城市开发商对2016年悲观，由于去年下半年至今市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流。
同时，笔者通过与二手房同行交流，二手房市场也不被看好。以上海为例，二手房同行普遍认为去年下半年年上海市3万多套/月的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。
从一线城市政府对于楼市的态度来看，上海、深圳官方表态已经明确开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海、深圳等一线城市相关部门正在研讨楼市形势，一线城市楼市未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。
从市场发展趋势来看，尽管春节之后财政部等部委的免契税、降首付的新政，央行降准0.5个百分点，一线城市楼市也出现火热局面，但是，一线城市楼市调控政策也在未来一个月内蓄势待发。
因此，一线城市楼市继续呈现量价齐升的机会不多了，笔者认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对一线城市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期，一线城市楼市将现“百日巨变”。
至此，春节之后的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
延伸阅读：上海楼市火到史无前例地步了吗？
来源：DT财经、凤凰国际iMarkets
数据来源：Wind资讯
最近楼市话题特别火。媒体报道称，北上广深楼市从春节后就进入“发烧”模式。不仅有人裹被子排队买房，不少楼盘还在当日“光盘”。
魔都的火爆景象尤其值得一提。据说，上海个别交易中心近期的热闹程度堪比春运，甚至必须要在门口使用硬隔离来限流。
这种状况就连上海一些本地媒体也看不懂：交易中心为何出现“大客流”？房地产市场真有这么火爆吗？
据DT财经，春节之后，从上海总体来看，商品房成交量和成交价格确有显著的反弹，但目前并未达到元旦时的高峰值。其实上海的这波涨势，早在几个月前就已经开始了。
上海房地产市场火爆新的泡沫或正在形成
上海房地产市场近期超乎寻常的火爆警示新的泡沫正在形成，引发类似于几个月前中国股市的崩盘或会重演。
中国房产信息集团的调查显示，2月上海房价环比上涨3.6%，而1月录得17.5%的同比涨幅。
“太疯狂了。 我也搞不清楚。 但现在应该是买的时机，”50岁的王忠才在排队办理过户时说道。
十年内上海房价走势图
2005-2015年间中国房价飙升，受信贷、城市化和全球金融危机后的政府刺激措施提振。
随着开发商加大投入，以及非房地产行业公司设立房地产分公司，房地产开发占GDP的比重在10年里提高了两倍，直到政府采取措施让市场降温才让火爆局面终止。
此后中国房屋库存高企，供应建筑材料的行业受到冲击，中国政府在过去18个月里采用降息、降首付和降税等手段，试图缓解房地产业萎靡带来的冲击。
政府的本意是提振中小城市的房地产市场，但大城市似乎吸引了新投资中的大部分。经济学家们也对此提出了警告。
“一线(城市)房价显然涨得过快。每当控制政策出现时，大多数资源会集中到一线城市去，”渣打中国经济学家沈岚(音译)说道。
“未来政策将更加针对中小城市；采取非常有选择的措施，而不是将在一线城市创造出更大泡沫的宽泛措施。”
随着中国放松信贷环境以支持增长，投机者遵循的是投资逻辑，而非中国政府的目标。
“一线城市(投机)环境更加成熟。投资者认为价格有上涨空间，因为需求旺盛而供应有限，”中原地产华东首席执行官Clement Luk指出。
他认为深圳为上海指明了方向。“人们觉得既然去年深圳房价涨了50-60%，而上海只涨了20%，现在应该轮到上海了。”
香港开发商瑞安房地产[上个月称，其新开盘的上海住宅新项目当日售罄，均价约为每平米8万元。代理商称，瑞安5月推新盘时价格肯定会上涨。
信宜地产的王文文表示，卖家可能看到市场升温，正在争相提价。
世茂房地产官员称，公司计划将本月和下月推出的上海新盘提价。
上海已经采取措施缓解压力，上个月要求提高中小套型住房的供应比例。
中国泡沫产生和破灭的历史让一些投资者担忧涨得太快跌起来也一样快。
“涨得太疯狂了，”姓徐的房地产代理商说道。“这次疯涨，我有三套房子，准备卖。一线房地产冷场快到了；政府要出政策冷一线。”(本文综合自路透及DT财经微信公众号)
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