调控之后，楼市会重演去年股市的悲剧吗？
2016/3/27 股票投资论坛
黄奇帆：
“如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。
由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。”
3月25日晚间，深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成!发布即日起实施。
社保1改3新政详情
能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
北上广深购房资格对比
“1改3”影响对像
1、深圳非户籍人口
2014年官方数据显示，深圳有731.29万非户籍人口。
2、炒房团
炒房团获取房票方式包括：①成立公司，以公司名义买房；②购买亲友的“房票”，市价3-5万不等；③为亲友缴纳一年社保，养“房票”。若新政落地，后两种“房票”的价格会急速上涨，获取“房票”难度增加，一定程度上可抑制炒房。
3、未及时过户的购房者
新政会以贷款签约时间为准，还是过户时间为准划分界限，尚难确定。若以过户时间为准，大批签订买卖合同，正处于办理手续阶段的购房者，将会失去购房资格，买卖合同失效。
4、实力刚需客
刚来深圳不久的年轻人，没有满足入户条件，但有实力的刚需购房者，就此被拦在买房门外。
第二套房首付由3成提高至4成
对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
影响
降低房贷杠杆，维护市场健康发展。目前杠杆远远高于国内其他城市，此次提高首付，将会在一定程度上降低房地产贷款杠杆，维护房地产市场健康持续发展。
也有业内人士大胆断言，刚传出银行严查“假离婚”，加上新政的“首付还清二套房首付4成”，双管齐下，深圳真离婚买房的人可能会增加……
截至目前，除上海、深圳之外，武汉、南京、江苏纷纷以特急文件正式开始收紧房市：
武汉楼市新政：首套房公积金贷款最高额度下调为50万元
南京楼市新政：
江苏楼市新政：
专家观点
来自齐俊杰的评论：
一条件逆转前，楼市不会崩盘
有人说这是史上最严格限购，看样子像，特别是上海，好像真要限制房价似的，如果……我是说如果这些限购和这些严查都做到位了，不存在猫腻的话，也许上海的房价可能真的会滞涨，因为投机需求会被极大的限制，资金杠杆下降。这波买进去的投资者，短期内很难再找到接盘侠，从自己手中买走。而深圳，之前已经涨了很多了，再加上限制不到位，估计效果不会很明显。
那么有人昨天又开始盲目悲观(乐观)了，说看到这样的政策(估计是上海)，跟去年股市一样，在大幅上涨之后，严查资金杠杆，逼杠杆投机资金退场，这有可能会造成楼市的崩盘，还引用了黄奇帆的观点，哈继铭的观点等等。说这一个史上最大的楼市泡沫，可能被这一系列的去杠杆政策刺破。我虽然也是楼市的看空派，也列举了一系列的数据，什么租售比太低，楼市内在价值被掏空，房价收入比太高，买的起的人越来越少，月供房贷比虚报，家庭房贷负担沉重，换房需求占到8成，刚需接近枯竭，产能过剩库存严重等等问题，但是，房价在短期内崩盘还是可能性不大的。
房子跟股票不能简单类比，房子是长周期的产物，大家持有的时间更长，也是实物交割，拥有使用价值，买卖都很不方便，所以房子的持有一定相对坚挺。一旦股价涨不动了，股市获利变得更难，就会有人提前离场，于是股价就会下跌。但楼市不这样，房子涨不动了，他会出现成交量迅速萎缩，持有房子的人不卖了，开发商也不卖了，他们不愿意主动降价，而是把房子拿到金融机构圈贷出来，都比打折卖房子划算的多。可以说年景好的时候，他们主动卖房子，积极卖房子，如果年景不好，买的人不多，开发商不卖，二手房持有者也不卖了。所以没有报价，自然也就不会崩盘下跌。
这大概就是中国楼市的奇葩之处，房屋持有人的抱团行为，造成了楼市涨了十几年，几乎很少有像样的回调。但这种走势不会一直维持下去，直到一个条件出现。那就是房产税!
房产税好比一个钉子，会成为刺破泡沫的最大利器，尽管有人说在美国，房产税并没有改变房价持续上涨的结果，但要说明的是，美国的房价本就不高，人家的房价收入比才是6-8，一个家庭6-8年就可以在当地买一套100平米左右房子，所以这么比较毫无意义。房产税在中国出现，将彻底改变一个局面，那就是持有房产人的心态，他们会变得焦躁起来，如果楼市下跌，持有房产还有成本的话，那么他们不会像现在这么平静了，他们需要尽快把房子卖出去，否则损失的钱会越来越多。因此会主动降价，会把房屋持有的预期损失，当做房价降出去。比如一年要收2%的房产税，那么他会先降2%，然后企图卖出去，这样的人多了，市场房价也就下降了2%。
有人说，不会啊，他可以出租，然后通过租金收回房产税的成本，相当于还是租房的人倒霉。但其实并不会，租房市场是一个相对市场化程度很高的市场，租房住的人还是穷人居多，他们的承受能力不会随着房价的上涨而提高，这也是我们看到租售比只有2%不到的原因，也就是说不管你的房子是400万、500万还是1000万，他一个月顶多给你6000块钱房租，再多他出不起了，也没地方去给房租贷款，所以这比钱干净没有杠杆，未来经济继续减速，居民收入减少，那么房租弄不好还要下降。如果你不降，他就到远一点租去了。而你的房子，空着就是成本，所以真正着急的人变成了房东。
最后你会发现，空房子租也不是，卖也不是，拿在手里怎么都烫手，如果你就一套空房子，负担还小一点，如果有个十套八套的(实际上很多二三线城市，不少人拥有5套以上住房)，那可是极大的负担，搞不好一个月的收入，都不够交税的。有人说了，我就不交税，他能把我怎地？如果铁了心去征税的话，必然会用代扣代缴的方式，就像个税一样，可以想见，如果个人所得税要让老百姓自己去税务部门交，那么估计一分钱都收不上来。所以，这个你就不要操心了，一旦他要想收，一定有的是办法。到那个时候，所有的空着的房子都会变成烫手的山芋，就像现在的日本一样。有些人本来可以财富自由了，但养几个房子不得不出来继续工作，大写的惨。他们也想卖，但日本几十年土地房子不涨价，光收税。傻到不成了才去买房投资。
房产税，今年不会出台，明年也够呛，后年也许就有苗头了，我估计阻力再大5年怎么也弄出来了，楼市应该会提前一两年有反应，因为经济下行已经让三四线城市的地方政府没有税源了。这个问题急需解决，如果这个问题不解决，估计下行周期就很难结束，经济指标会越来越难看。所以我们看到，这次着急去库存，那意思很明确，赶紧把库存的房子卖了，都把房子找到主人，我好知道以后找谁收税。而一线城市出来的房价暴涨，只是个插曲，算是给去库存捣乱，一线越涨，三四线去库存越难。这是绝对不能允许的。
著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫：
深圳房价短期之内不会暴跌，绝对不会出现。其一是其调控政策总体力度小、幅度小，比较温和。其二是调控短期之内解决不了供不应求、库存不足的问题。其二是无法改变货币超发、房贷超发、流动性超发的趋势。其三是市场需求旺盛，购房者买房办法多。其四是解决不了土地供应下降的问题。其五是解决不了买房保值增值的问题。因此，短期之内深圳房价不会暴跌，楼市萧条。从长期来看，房价还是会保持上升的趋势。
来自深圳经济观察的悦涛：
看来楼市真的要犯去年股市的错误。
去年放任楼市加杠杆是愚蠢之举，现在去杠杆是蠢上加蠢。因为不需要调控，它已经涨不动。短期投机本身有边际效应，没有足够的买盘进场它会自动寻找平衡点。虽然平衡之后会选择方向，毕竟有个博弈过程。
现在正是这样的节点，政府不需要动!危如累卵的时候，让卵自己下来，能少破几个。这时候去推它，结果是覆巢之下无完卵。
政府现在对楼市最好的姿态是别说话，因为它自己也预计不到说话的后果。
楼市调控的真相：没有人真正对楼市负责
中国的楼市是一个奇葩体制：没有人真正对楼市负责，没有。建设部管不了国土部，国土部管不了财政部，财政部管不了发改委，发改委管不了一行三会。
央行的实际权力是最大。在现在情形下也怂了。就在前几天，央行出面否认周小川为“住房加杠杆”站台，副行长潘功胜表示，“房地产政策涉及土地、税收、规划、建设等多个部门，信贷政策只是其中一个方面。”
见龙卸甲，开始推责了。
没有部门为房地产的最终后果负责，但是各部门都做出一副努力的姿态，表示与房地产泡沫战斗到底。
但是政策的慢半拍、部门推诿和耍小聪明让调控完全失去了应有的节奏和药效。
楼市靠杠杆，杠杆看预期。此时预期管理上政府不能主动有为，要把功夫放在前瞻管理上，做提前量，而不是放马后炮!
我从来不赞成政府之前对楼市的放任，但在放任之后，在错误的时间错误的去杠杆，就是在重蹈去年股市的覆辙!
社科院学部委员余永定呼吁政府部门加杠杆，能体会到他的良苦用心：企业和居民的杠杆都加不动了。居民这边，首付都不够用了。银行放水的结果是少数人受益。这部分已经盆满钵满的人是没有增量消费需求的。只有通过财政扩张让资金流到刚需的口袋、兜底他们的社会保障，他们才敢把钱拿出来花，提振消费!
有人把房地产当夜壶，想起来就用一下。以为可以屡试不爽。他不知道，夜壶也要看你丁丁的方位。
来源：新财富杂志(ID：newfortune)综合自齐俊杰(ID：qijunjie82)、莲花财经(ID：lianhuacaijing)、环球老虎财经(ID：laohucaijing01)、深圳经济观察(ID：shenzhenjingji)
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