中国房地产泡沫全球最大，问题是到底何时爆掉？
2016/4/1 股票投资论坛
史上最严的楼市新政出台后，楼市的未来扑朔迷离，政府有意引导楼市资金进入股市，然而，A股近日却呈现震荡走低之势。未来，中国经济、楼市和股市将如何发展？高盛中国首席策略师哈继铭、独立经济学家马光远、瑞信亚太区首席经济学家陶冬给出答案。
来源：凤凰财经
作者：哈继铭
中国房地产泡沫全球最大
房地产的情况和汇率很类似。中国的房价已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断的推动它，包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力引导更多的人买房子，目的当然很直接的就是稳增长、稳金融，但是我觉得这些措施可能都是过度的注重了短期的利益，短期的稳定，它可能是以更长期的不稳定为代价的。
大家都说香港房价贵，香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看，除大陆以外它是最高的，大约15.6倍，纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗？28倍。上海和北京也都是超过香港的，所以，有人说香港是世界上泡沫最大的，我觉得不是，泡沫最大的是中国大陆房地产，远远大于香港，远远大于全球。
房价大涨因为资产荒
关门放水，资产价格一定是上涨的。我们现在加强了资本管制，同时我们货币又如此快速的增长，还有一些政策来引导资金进入到房地产领域，房价肯定是会涨，因为国内投资者没有其他的工具可以选择嘛。
这种上涨是一种风险很大的上涨，但如果你认为半年内就爆掉，那未必。因为确实中国没有什么其他投资的选择余地，去年大家买股爆掉，后来买债券，现在债券也越来越贵，后来大家把资金转移出去，现在不让拿出去，只能在国内买房子。但是以这种加杠杆的方式买房子，可能会导致一个非常大的系统性的金融风险。
M2每年14%的增长，人民币长期必贬值
一个国家的汇率，短期是政策决定的。中期是外贸的状况决定的。长期看是这个国家货币购买力来决定的。
从中期来看，目前中国的出口是在大幅下降，1月份下降，2月份下降25%。随着各类生产成本，劳动力生产成本、土地成本上升，中国的优势不断被削弱。可能将来的出口未必有一个反弹的机会。也就是说中国的外贸顺差也许在某一个时刻开始收紧。
其实现在外贸顺差占GDP比重和前几年比已经不可同日而语了。前几年10%多，现在2%左右。随着外贸顺差缩小，人民币升值可能性越来越小，反而贬值压力存在，尤其是资金开始往外面流出。他会抵消外贸顺差，从而使外汇储备不断下降，从而产生一个贬值压力。
中长期一些看，一个国家如果汇率对内不断贬值的话，是没有对外升值的基础。你可以想一下，过去100元人民币到超市能买多少东西，今天能买多少东西。你过去100、200万能买什么房子，现在能买什么房子。
其实中国现在和美国、日本、香港相比，越来越多的东西是越来越贵，说明人民币购买能力是在不断下降。长此以往，汇率肯定有贬值压力。
如果一个货币每年以14%、15%速度增长，还不贬值的话，按照这个逻辑推下去，是不是几年之后中国可以把全世界资产都买下来，这是荒唐的，不可能的!所以你要么货币增速下降，但是货币增速下降可能对稳增长不利，要么你就得贬值，两者之间必须要取一项的。
该贬不贬，风险巨大
从短期来看，人民币还是会维持一个兑美元的稳定，一方面中国有比较大的外汇储备，可以抵御贬值的压力，另一方面，我们看到外汇的管制也有所加强，所以我觉得短期来看外汇储备的流失和汇率的贬值都会得到一定的控制。
未来，如果经济不出现很大的信用危机，那么这种贬值可能是一种比较温和的渐进式的贬值；如果说是在该贬值的时候不贬，国际经验显示许多国家在该贬值的时候不贬，到将来贬值的时候可能是暴风骤雨式的贬值，所以我们将来贬值是以什么样的态势来完成，关键还是取决于我们自己是不是这段时期有让经济能够稳定的发展，让金融的风险能够得以一定程度的化解，如果金融的风险这段时期在不断的积聚的话，到那个时候的贬值可就不是百分之几这么一个小幅的贬值了。
股市估值依然偏高
中国的股市本来泡沫在去年6月份的时候已经爆掉了，但是没有爆透，现在呢，可能又在继续出一个泡沫。
上一轮牛市是2014年底启动的，刚刚一年就爆掉了。现在和2014年牛市启动时相比，无论拿什么指标比都比那时候差很多的。那时候经济增长7%多，现在不到7%；那时候企业利润增长百分之十几，现在是负增长；那时候外汇储备一度达到最高点四万亿，是资金大量的流入，而现在是从四万亿降到了3.2万亿，资金大量的流出。
所以从宏观基本面、盈利基本面、资金基本面相比，现在都比2014年差。而那个时候股指在2050点，现在接近3000点，显然现在的估值是和基本面不一致的，不配的，这个不配的程度远远大于那个时候。
全球经济冷热不均
全球经济中，美国明显在复苏，GDP增长达到2%左右，而在09年它的经济是下降的。但是中国经济不一样，09年时由于4万亿的财政赤字，当年GDP增长超过两位数，但现在增速就下降了。所以看全球经济是在加快还是放缓，应该说是冷热不均的。中国和许多国家经济，那个时候是暂时地避免了大幅下滑，但现在看来出现一个结构性的下滑。相反，美国经济危机的时候负增长，但现在又重回正增长，尽管它是低俗的正增长。另外日本经济经过量化宽松的刺激之后也出现一些上涨，但尽管比五六年前好一些，增长还是比较缓慢。
金砖国家像俄罗斯和巴西经济比中国还差。那些国家曾经是借助大宗商品价格上涨快速增长，但快速增长的时候，一些经济的问题，结构性的问题没有能够及时重视加以解决。所以当大宗商品价格下降了之后，他们之前的好日子也就结束了。所以现在这些国家日子也是非常地难过的。
其实中国经济也存在如金砖国家一样一些深层次的问题，如果不对这些问题加以解决，不提高增长的效率的话将来可能俄罗斯、巴西这些国家就是前车之鉴。(以上文字根据哈继铭接受凤凰卫视采访整理)
认真地讨论一次中国房地产何时崩盘
作者：马光远
来源：功夫财经
中国房地产最奇怪的地方就是，高价格不见得有泡沫，低价格不见得没有泡沫。
一二线城市的房价高吗？哈继铭先生是用房价收入比来说中国房地产泡沫最高，其实，就绝对值而言，到海外置业的中国人突然发现，日本帝国主义和美帝国主义的房价在绝对值上都比中国便宜很多。我过去一直给很多搞房地产研究的人普及常识，不要拿房价收入比来说中国房地产的泡沫，因为房价收入比不是一个很好的测算房地产泡沫的指标。
中国热点城市是典型的“许三多”——钱多人多需求多。比如北京，北京目前的房价和很多北京普通人根本没有任何关系，五环内均价6万左右的房价，不要说一辈子，就是从乾隆爷时候开始攒钱，也买不起。北京的房价对应的是全国，甚至全球的有钱人，拿中国的钱和北京的房子比，仍然是钱多，而不是房子多。这就是北京、上海、深圳等地的房价绝对值远高于很多国际大都市，但房价仍然会上涨的原因。拿房价收入比来衡量中国的房地产泡沫，这个指标根本不适用。
现在，买房者和卖房者都非常恐慌，以一种末世的、视死如归的心态在参与这个游戏。买房者的恐慌是过去的多次暴涨让其不敢等待，而卖房者的恐慌在于从内心深处感觉这种疯涨缺乏支撑和逻辑。我一直说，疯涨不可持续，疯涨会让中国房地产的大调整提前到来。上海、深圳被迫出手，是不忍看到反弹的趋势早早夭折，这次出手是真的为了救，是为了避免疯涨引发暴跌的结果，而不是打。
面对一个不听话的、惹是生非的儿子，家长有时候会当着众人的面收拾儿子，但一回到家，立即安抚。按照这个逻辑理解上海、深圳的政策，基本是对的。
但是，如果限购、限贷以及打击首付贷等措施见效，包括北京打击各种不符合买房资格的人的行动是真的，那一线城市今年的早春行情恐怕会迎来真正的春寒。一线城市销量和价格的调整恐怕很难避免。
楼市崩盘，一线楼市不可能是避风港
来源：今周刊
作者：陶冬
农历新年之后，北京、上海、深圳及个别二线城市房地产市场异常火爆，资金加速入市，房价蹿升得令人瞠目。上周末沪深汉宁连环推出楼市调控政策，新华社发文警惕房地产虚火，房市小阳春面临政策挑战。
这是一场流动性主导的楼市反弹，其背后是充裕的流动性和不多的投资出路，地产商在升市初期做了一点手脚，但是房价上涨后资金的涌入速度超出了所有人的想象。此轮升势集中在一线城市和个别二线城市，绝大多数三线城市并未受惠，部分地区更出现了资金的虹吸效应。
政府在房地产市场的如意算盘是，引导民间的高储蓄去化解住宅的高库存，但是中国房地产市场的一个突出问题是地域性不均衡。储蓄和购买力主要集中在沿海地区，尤其是超大城市，然而接近八成的住宅库存在三线或四线城市，那里的就业和收入增长都相对较弱。房地产市场有强烈的本土倾向，北京上海人在金融业赚到钱，杭州深圳人在IT业赚到钱，一般买的是当地的物业。但是这些城市的房价已经很贵，进一步飙升使得和打工族的工资收入严重脱节。这些城市的房价收入比率或租金回报比率，全部名列世界前茅，无论从社会安定还是从金融安全角度看，都是为政者的心病。
但是中国经济处在下行周期，逆周期刺激政策的边际效果越来越低，投资与出口疲弱，房地产政策是宏观控制键盘上唯一一个仍能够对实体经济有效操控的按钮。同时，房地产行业所牵连的上下游行业极多，对整体经济的撬动效应极大。卖地收入对于地方收入至关重要，目前地方政府的财政状况可谓捉襟见肘。相信政府此时此刻轻易不会对房市痛下杀手，让经济引擎死火。
笔者相信政府不反对房市上升的方向，但是不满意资金的狭隘流向。政府在房市调整中的意图，在于引导社会资金配合去库存，同时为经济注入活力。基于这个判断，笔者认为此次房地产市场小阳春应该可以横跨几个季度，属于流动性驱动的升市，间中多见政策干预。
不过必须认识到，政策并不是影响市场的唯一因素。与之前政府主导的下行周期不同，此次房地产市场调整是由高库存触发的，乃市场因素主导。房地产市场软着陆的前提是有效的去库存。目前中国已建成住宅的库存量超过七亿平方米，加上在建项目则超过十一亿平方米，绝大部分位于三线以下城市。化解库存压力仍是中国经济必须面临的考验。
笔者也不相信三线城市房价跌，一线城市房价可以照升的神话。从购买力和土地供应看，的确一线城市有优势，但是一线城市的估值(如租金回报比)明显存在泡沫的迹象。地产商多数同时经营一线和三线城市，一旦三线城市出现大幅调整，一线城市很难不受殃及。或许一线城市的调整幅度较小、下一周期反弹力度更高，但是笔者不相信一线与三线城市在房价上会出现周期性背离。
来源：新财富杂志(ID：newfortune)综合自凤凰财经、功夫财经、今周刊
p2p论坛：ptwop188
帮助小微企业快速安全融资，为大众提供了一个投资理财论坛，最大程度上确保投资者的安全。
↑↑↑长按二维码识别关注
环球采风：earthview
收集世界各地，祖国内外旅游攻略集锦，游遍全世界，品天下美食，游天下美景。
↑↑↑长按二维码识别关注
经典文摘集锦：wenzaih88
打造中国最大的经典文摘分享平台，为喜爱美文的朋友提供一个空中“书屋”。
↑↑↑长按二维码识别关注
http://weixin.100md.com
返回 股票投资论坛 返回首页 返回百拇医药