重磅突发！深圳发文明确土地使用权续期（社科院：“自动续期”不需缴费！）
2016/4/20 股票投资论坛
深圳官方发文：深圳明确土地使用权续期：1995年9月18日前出让土地可免费续期
针对近期舆论关切的土地使用权到期后续期问题，深圳市规划和国土资源委员会19日晚间在其官方微博发文，对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明。
深圳市规划和国土资源委员会决定，一九九五年九月十八日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。
目前土地使用最高年期的国家规定为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
也就是说，一九九五年九月十八日出让的国有土地，如果是居民用地，可以免费续期到70年，如果是商住用地，可免费续期到50年。其他用地按性质免费续期到规定年限。
1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳正在研究制定相关政策。
为何选择1995年9月18日作为分界线？因为1994年《深圳经济特区土地使用权出让条例》还在规定土地使用权最高使用年限为50年。
到1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条为：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”
深圳比温州聪明多了，这个政策有一定风向标意义!
社科院发声：土地使用权到期“自动续期”不需要补交费用!
来自微信公号“人民日报政文”(ID:rmrbzhw)
作者：人民日报全媒体平台记者 徐隽
中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠认为，“自动续期”含义即无条件的续期；如果涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定。
我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分不同种类的土地使用权进行规定。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
与老百姓生活密切相关的住宅建设用地使用权期限到期后，如何处理？是否需要再次缴纳出让金？人民日报记者采访了中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠。
孙宪忠说，《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这里所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。
“但是从许多媒体报道反映的情形看，一些学者和地方政府官员仍然认为，这种条件下如何‘自动续期’立法不明确，有的还得出了必须再次交纳土地出让金的结论。”孙宪忠说，事实上，立法已经清楚地做出了规定。
回顾物权法制定时的情形，孙宪忠说：“当时，确实有观点认为，住宅建设使用的土地是国家的，国家只许可这种土地使用权七十年的期限，期限届满，土地当然要收回国家。如果要继续使用国家土地，那就必须给国家交纳土地出让金。但是，这样的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础，最后的立法也没有采纳续期须再次缴费的观点。”
当前，我国改革开放初期出让的城市建设用地使用权正在逐步出现出让期限届满的情况。“一些学者和地方政府官员任意解释物权法第149条第一款的含义，一些地方政府还曾经制定规则，试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金。这一做法是明显违法的。”孙宪忠说，根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。
目前各地处理土地使用权过期的方法并不相同……
新疆克拉玛依：到期需缴费
据克拉玛依日报报道，去年下半年，市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查，截至当月底，二十余宗商业用地使用权已到期。首批商用房产权到期，产权年限为40 年，需申请续期并缴出让金。截至目前，该市大部分年限已到期的用地单位已补交了土地出让金，其余未缴纳的，当地国土部门将按照相关法律法规无偿收回国有土地使用权，并进行国有土地使用权注销登记。
青岛：边住边等
阿里山小区5071 户业主的土地使用权期限分别为20年、30 年、35 年，其中310 户业主的房屋土地使用权在2009年6 月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。不过青岛方面昨日回应新京报记者，暂时未缴纳相关费用。
四川南部县：到期需缴费
2015 年，四川南部县一楼盘被爆只有15 年土地使用年限。对此，南部县国土资源局回复称，开发商合同中载明的15 年使用年限并不违法。但是，土地使用者可提前到国土部门交费续期到70 年。在接到土地使用者提交的续期申请后，国土部门会找地价评估机构参照城市各地段的基准地价来进行评估，然后核准需要续期的土地所需要交纳的费用。
附：深圳市规划和国土资源委员会关于土地使用权续期有关规定的说明
一、深圳市土地管理制度的历史沿革
我市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是我市目前已经到期土地需要续期的主要原因。
1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。
1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。
1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”
二、深圳市目前有关土地使用权续期的规定
(一)一九九五年九月十八日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。
1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
在该公告之日(一九九五年九月十八日)前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。
(二)深府200473号文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题。
随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》(深府200473号)发布施行。
该规定所针对的对象是在我市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
三、1995年9月18日后出让的用地到期问题
1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，我市正在研究制定相关政策。
来源：深圳商报、凤凰财经、新京报等。
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