中房地产大败局：改革路向何方？
2016/7/7 股票投资论坛
当前中房地产处在比较尴尬的境地，怎么去改善公司基本面，怎么在业绩下滑中突围，怎么切实保护投资者的利益，恐怕是横亘在中房地产面前难以解决的大麻烦。
一、重组谋变不成，监管趋严下如何突围
1、重组方案终落空
5月20日，中房地产发布重组预案，公司拟以12.16元/股发行5.29亿股，作价64.34亿元收购中交房地产集团有限公司持有的中交地产100%股权，以及中房集团持有的中住兆嘉20%股权、中房苏州30%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权、重庆嘉汇30%股权。根据中交地产内部重组方案，资产在流出的同时并没有相应资本金进入填补空缺，会造成变相亏损。6月13日，中房地产公告称，因中交地产债权人反对中交地产提出的《关于不要求公司提前清偿债务及提供额外担保的议案》，上市公司决定重组终止，重组预案不足一个月便告夭折。
2、监管趋严格，错失最好的改革机会
央企改革，背后是复杂的行政、人事人和利益的博弈，此次中交系重组，在顶层设计不成熟的情况下就匆匆上马，换来的却是巨大的舆论压力。6月13日，在深交所投资者关系互动平台上，部分股东言辞比较激烈。中房地产管理层，也不得不表示，未来六个月，不再筹划重大资产重组事项。
自2016年5月以来，上市公司并购重组监管趋严。政策引导券商在重组上市业务方面趋于谨慎。中房未来继续并购从组不确定性增加。此次中房地产与中交地产的整合起步阶段就遭遇挫折，经中房地产未来继续并购重组增加了不确定性。
二、财报数据不景气，内生式增长再遭挫折
1、各项财务指标进一步下滑
2015年，公司实现利润仅为2842万，同比下降62.43%。一季度财务报表显示，2016年一季度公司营业收入1.6亿，同比上升80.45%，净利润为亏损560万元，同比下降237%。基本每股收益-0.019，同比下降235.71%，业绩大降。究其原因，是营业成本暴增146%至5000多万，营业成本的大幅增加着实费解。此外，部分项目公司专属开发贷借款利息转为财务费用，使财务费用大增。
2、2016年房地产开发项目进展缓慢
通过与2015年公司公布的年报对比来看，公司项目储备约121.43万平米，总建筑面积317.8万平方米，而2016年1月-3月，公司房地产项目无新开工面积，期末在建面积为仅59.21万平米，急需争取项目储备，增加货源。
3、最大合作项目遭合作方撤资，内生式发展再受挫
公司7月4日发布公告称，经与绿城房地产集团协商，双方将终止对全资子公司重庆中交绿城房地产开发有限公司的增资扩股，而重庆中交绿城所开发的重庆两江新区中央公园项目，是中房目前最大的房地产项目，该项目超过了2014年和2013年新增项目面积总和。
三、行业格局已变，现行重组方案恐收效甚微
1、房地产行业格局已经发生变化
中国房地产行业经历了十几年的全高速扩张，近两年来，房地产行业的发展也在经历巨大的转变。首先，长期拐点已经到来。在中国经济增速不断下行的压力下，房地产市场的供求关系发生了重大变化，供不应求的行情已经逐渐远去，行业拐点实际上已经到来，而且不可逆转。其次，结构分化日益加剧。随着房地产行业进入转型调整期，不同地区、不同城市的局部供求状况和市场走势出现了剧烈的分化。像北上广等一线城市，可能还具有一定的发展空间，但多数城市则库存高企，面临很大的去库存压力。公司当前规模仍偏小，土地储备也不足，公司失去了最好的发展机会。
2、并购重组不能改变公司的基本面
虽然重组失败，但从控股股东思路来看，中交把优质的资产划归了绿地，而把二三线城市划归给了中房。即使并购重组预案通过，拟购买的六家公司2015年扣非后的净利润之和不足4000万元。扣非后净利润之和仅2400万元，甚至低于中房地产2015年2800多万元的净利润水平。若以预案中购买资产发行5.29亿股计算，每股收益不足0.05元，也低于中房地产2015年每股收益0.1元的水平。尽管房地产项目收入利润确认具有一定的特殊性，但就目前的业绩而言，资产注入对公司利润增长极其有限。
另外标的公司大部分项目位于三四线城市和地区，房地产去库存压力较大，其中多家公司尚处于开发前期阶段或刚开始销售阶段，未来销售收入存在不确定性。在这些区域房地产市场未看到明显改善的情况下，这些项目的盈利前景存在较大不确定性。
当前中房地产处在比较尴尬的境地，怎么去改善公司基本面，怎么在业绩下滑中突围，怎么切实保护投资者的利益，是当前摆在中房地产面前的难题。建议投资人：保持谨慎!
附件：近四年相关利润报表
2016-03-31
2015-12-31
2014-12-31
2013-12-31
报告期
一季报
年报
年报
年报
报表类型
合并报表
合并报表
合并报表
合并报表
营业总收入
16,390.62
111,226.92
70,845.82
85,465.62
营业收入
16,390.62
111,226.92
70,845.82
85,465.62
其他业务收入(金融类)
营业总成本
17,069.76
106,659.83
65,241.55
74,751.49
营业成本
12,424.13
84,041.15
47,994.37
59,092.62
营业税金及附加
1,232.67
8,020.01
5,388.02
5,739.27
销售费用
752.30
3,649.58
4,701.45
3,372.61
管理费用
2,100.76
8,936.42
7,337.69
6,417.30
财务费用
559.91
2,012.66
-231.79
77.32
资产减值损失
51.82
52.37
其他业务成本(金融类)
其他经营收益
-84.14
-17.80
6,782.40
1,030.93
公允价值变动净收益
投资净收益
-84.14
-17.80
6,782.40
1,030.93
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
-17.80
-94.55
856.95
汇兑净收益
加：营业利润差额(特殊报表科目)
营业利润差额(合计平衡项目)
营业利润
-763.29
4,549.30
12,386.67
11,745.05
加：营业外收入
2.23
49.41
37.51
278.24
减：营业外支出
20.95
22.85
46.72
5,547.75
其中：非流动资产处置净损失
2.93
4.82
3.17
加：利润总额差额(特殊报表科目)
利润总额差额(合计平衡项目)
利润总额
-782.02
4,575.86
12,377.47
6,475.54
减：所得税
-54.62
1,797.43
5,650.55
1,780.99
加：未确认的投资损失
加：净利润差额(特殊报表科目)
净利润差额(合计平衡项目)
净利润
-727.40
2,778.43
6,726.92
4,694.55
减：少数股东损益
-167.13
-63.97
-838.47
-1,332.19
归属于母公司所有者的净利润
-560.27
2,842.40
7,565.39
6,026.74
加：其他综合收益
-204.61
综合收益总额
-727.40
2,778.43
6,522.30
4,694.55
减：归属于少数股东的综合收益总额
-167.13
-63.97
-838.47
-1,332.19
归属于母公司普通股东综合收益总额
-560.27
2,842.40
7,360.78
6,026.74
每股收益：
基本每股收益
-0.0190
0.1000
0.2500
0.2000
稀释每股收益
-0.0190
0.1000
0.2500
0.2000
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