楼市格局大变！未来三年，指望买房发财的人都难逃成为韭菜的命运！
2017/12/16 股票投资论坛
来源：地产情报站(ID：dichanqbz)
作者：徐小午
有人问我，买房还能暴富吗？未来房价有可能大涨吗？
我不知道。但我感觉，未来几年，会有很多人禁不住房价可能涨的诱惑，大部分沦为韭菜的命运。
很多人不知，我们当下正处于经济的拐点期。处于命运抉择的关键时期。
如何能让经济更健康更有效率的增长，这关系到未来中国三十年的命运。也对房地产有着深远影响。
过去三十年，对普通老百姓而言，如果你能省吃俭用，供养几套房子，那基本可以在家躺着数钱了。
那么未来还能复制这种发财模式吗？基本不可能了。今年，中央多次提出“房住不炒”、12大城市推出租赁用地、北上深房价下行……种种迹象表明，过去粗放的土地制度以及靠短期房价上涨拉动GDP的模式走不通了。
在中国经济换挡转型的大背景下，房地产已经被抛弃。
01
未来，暴发户会越来越少
过去20年，中国依托改革开放的春风，和飞速增长的经济，涌现了一批千亿级别的富豪。大多数吃瓜群众，也因为买了房子，顺其自然搭乘了经济增长的红利，实现财富升值。
这种财富增值的模式是可持续的吗？未来还会有更多亿万富翁诞生吗？在我看来，答案是很悲观的。
以美国、日本举例，上世纪的美国，保持了连续20年的经济高速增长(50年代到70年代)，日本的时间更长，从50年代到80年代，持续了30年。虽然中国会打破美国、日本的增长记录，但经济、社会、人口的基本面，早已悄然生变。
分析经济体的增长原因，每个人都可以说出各种答案。但是我认为，归根到底的，最核心的解释就是：城镇化红利。
以美国为例，上世纪50年代到70年代，大城市出现了快速的人口激增。
注：1950 年代以来，5 万 -25 万人的都会区人口比重基本保持在 10%左右；25 万-100 万人的都会区人口比重从 15%小幅上升至 20%；而 100 万以上人口的都会区人口比重则从 26%激增至 56%。即 小城市人口占比几无变化，而大城市人口占比不断上升，人口向大都市区集聚态势显著。
我们来看同一时期经济快速崛起的日本，也是出现了大城市圈人口快速聚集的现象。
为什么人口聚集的速度越快，就能说明经济越向好呢？这其实很好理解：如果每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。
纵观历史，每个国家都会经过这样的人口快速聚集的时期，也就是城镇化速度加快的时候，一旦过了这个时间点，人口流速缓慢，经济也会减速。美国如此，日本如此，中国，也不会逃出这个规律。
离开了牛市，单凭个人努力，是很难成功的。
大的环境不再，未来暴发户也会越来越少。
02
要习惯勒紧裤腰带过日子
如何从城镇化角度理解我们当下所处的困境和难题呢？先来看一张图。
上图叫做纳瑟姆曲线。这条曲线表明，世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。
纳瑟姆曲线告诉我们，每个国家城镇化都要经过两个拐点。第一个拐点，是城镇化水平在30%以下，经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会。第二个拐点，是城镇化水平继续提高到超过70%，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。
当下，我们正处于两个拐点中间的位置，如何发展，如何转变，这是我们要面临的重大问题。我们城镇化水平已经超过57.35%，很快就要60-70%的缓慢发展阶段，这是非常痛苦的一个时期。一方面，我们之前的经济空前繁荣，大多数老百姓都是小康家庭。另一方面，城镇化红利已经结束了最快的发展，要找到新的经济增长动力。
更值得警惕的是，过去三十年，我们在高速增长背后累积了大量的矛盾隐患。
比如
“城市过于拥挤”
“环境问题”
“医药费贵，看病难”
“在北上深工作，却很难有买房的资格”等等
……
当然，更能引起大家共鸣的，还是房价增长过快的问题。
我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
一个券商朋友告诉我说，去年大家生意好得不得了，大家都将加仓、重仓，今年却都在讲价值投资，要搞长持。怎么短短一年风向就变了呢?因为资金受到严格的监管。过去的货币超发，所有人都大手大脚花钱，如今一下子钱紧了，大家都不舒适了。
那么，我们还能回到以前资金宽裕的日子吗？
从大的环境讲，从城镇化进程讲，这种资金环境是不可逆的。未来，我们要裹紧小棉被，习惯勒紧裤腰带过日子。
03
指望买房发财的，反而会被狠狠薅一把羊毛
上文大费周折的谈了城镇化的问题。最终还是要说我们的房价问题。从美国、日本的经验来看，城镇化进程能够拉动房价上涨，而且城镇化加速阶段，房价可能大幅上涨。
但日本房地产崩盘、美国次贷危机发生的原因，也恰恰是城镇化成熟后，房价脱离了城镇化的进程，导致的泡沫破灭。
2007-2011年因美国次债危机爆发，城镇化率超过了80%，但房屋价格指数却下降了57%。
1991-2011年日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌，土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城镇化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，
这是血淋林的历史教训，离我们最近的，刚刚过去10多年。
有人会说，不担心，我们城镇化不是才57.35%吗？发达国家一般在80%以上，我们离房价下跌还远着呢。
未必。首先是，我们的各个城市，城镇化率不一样。局部泡沫是显而易见的。
中国一些省份的城镇华率超过全国平均水平(上海采用的是2015年数据)
其次，因为户籍、土地制度的制约，我们的城镇化率超过70%就相对很高了。
而城镇化结束之日，就是房价下跌之时。
这个理论首先提出来的，恰恰是大家认为，一直在“鼓吹”房价上涨的任小米。他认为，满足房价下降的三个理由是：
1、4%以上的经济增长速度
2、城镇化率问题 60-70%
3、户均套数超过1：1.1
他给了一个预估期限，是2030年。按照《国家人口发展规划(2016-2030年)》，常住人口城镇化率会到70%。
但是，如果我们放任房地产这么暴涨，没等到2030年就会出问题。我们能想到的问题，高层能想不到吗？
过去三十年，我们有宽松的货币环境。长时间低息，现金流的充裕很容易让企业承担负债。谁的债务高，谁就容易做大，容易有利润。
央妈本身是想通过这种手段刺激实体经济，没想到银行大部分都把钱转给了自己的“私生子”——影子银行。钱放在哪里不被贬值，还有不错的回报呢？自然是楼市。所以房价像吃了春药一样上涨。而房价上涨又会传到到实体产业融资、人工的成本上去。
所以，楼市的问题，不是钢筋水泥的问题，而是金融的问题。不断增加的债务迟早是要还的。
10月份的时候，有人统计说，今年各地出台相关政策已近180次。到今天应该超过了200多次。我在想，这么多政策出台，最根本的目的是什么呢？
是还过去的债。
所以真正扼住房地产命门的一招，却很少有人提到。
这一招，叫做房地产去金融化。
未来房子不会大涨，大涨实体经济怎么办？也不会大跌，大跌了，会有金融风险。所以，我们通过限售去杠杆等手段的调控减少交易数量。把楼市冻住，再一点点去泡沫。
等泡沫消灭了，房地产税也就到来。
从这一点来说，接下来几年，指望买房涨价的接盘侠们，估计要被狠狠薅羊毛了。
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请远离丑陋的酒桌文化和无效的聚会
进步君
年底了，各种聚会很多，当你不知道去一个聚会的意义是什么时，趁早推掉它吧。
来源：辣笔小尖椒(ID: lbxjj01)
作者：木舒
现在，所谓的酒文化简直是对文化两个字的侮辱，曾经是文人行酒令饮酒作诗，而现在只是低俗之至情义绑架的流氓行径。
2016年9月10日，海南文昌4段短视频热传，在婚礼酒席上，一黑色套裙年轻女子举着盛有白酒的酒杯，与身旁男子对饮，旁边赴宴者不断大声“叫好”。
黑衣女子疑似醉酒后不省人事，后被送入医院急诊抢救室内，最终抢救无效身亡。
1
丑陋的中国酒桌文化
前有鲁迅，后有柏杨，一直在批中国人的劣根性与丑陋，于我而言，感触最深的就是在酒桌上。
那有可能是中国人这个族群表现得最丑陋的场合，也是感觉最滑稽最荒唐最不可思议的场合。因为大家都能感受得到，中国酒桌文化有以下特点。
第一，劝酒
到了酒桌上，酒不是你自愿在喝，而是别人在强迫你喝。
这个来敬酒，一看是领导，那个来敬酒一看是什么什么。你都很难拒绝。
不是不能拒绝，而是拒绝可能会伤人情，所以你最终难下决定。
这样，酒桌的气氛就很不好，给人造成一种身不由己的感觉。
你不劝酒不喝劝酒就是不懂事，你是带着任务来走人情的!你可能放开心情畅饮吗？
第二，以多为荣
中国人喝酒往死里喝，说什么“喝死咋也比枪毙强”。
我没感受过枪毙，但创造这句俗话的神人恐怕深有体会，要不怎么会把喝酒喝枪毙联系到一块。
喝完一杯又一杯，喝少了就该挤兑你了，“你不行啊……你看谁谁谁多能喝，多够意思!”。
言下之意你不多喝，不往死里喝酒是不够意思，人家不会考虑你的酒量，不会考虑的你的身体健康。
他把你挤兑的喝了酒完成任务(他未必就很爽)，你身体难不难受就不是他要考虑的问题了。
中国人的身体素质普遍不如欧美，我觉得与酒桌文化是有关系的。男人们一个个挺着比孕妇还大的肚子，看着就让人反胃。
第三，势利
在酒桌上进行敬酒，给领导敬酒是重中之重。
你应该看准时机，要善于给领导挡酒，等等等等，把与领导喝酒当成是博取他好感的机会，我想问你这么为领导考虑，真的是为了他好吗？
如果你是领导，恐怕又该等着人来敬你了，在下属谄媚的祝福中获取一份优越感。
所有这些，都是中国人深入骨髓的奴性与等级观念的体现，这些，没有随着时代的进步而消失，反而靠着酒桌文化大有加强之势。
第四，虚伪
我之所以称之为酒桌文化而不是酒文化，因为我认为中国现在根本没有酒文化。酒桌上的那一套不配称为酒文化。
中国人喝酒从来不关注酒，只关注喝酒人。
他们把绝大部分的精力花在喝酒人身上，最多考虑这个酒的味道好不好，恐怕从没有人在酒桌上探讨过关于这个酒的口感、工艺、厂家、产地以及包装等等，可能你会说：有病吧？谁会想这些？如果有这样的人，我会感到很欣慰，因为中国酒文化有了复兴的机会。
第五，浪费资源
喝了那么多酒，你还吃得下菜？上了满满一桌子菜，恐怕到最后动不了几筷子。饭店不心疼，反正交钱了，还能剩一大堆泔水。
可这实际上是对社会资源的极大浪费。我们有多少 GDP是由餐饮创造的？有多少是由酒桌带动的？
这种浪费比奢侈更无意义，因为奢侈好歹能让人得到满足，我从来没在喝酒上得到一丝快感，喝少了觉得是一种味道一般的饮料，喝多了酒感觉难受。这些资源放到更有意义的用途上恐怕更好吧？
第六，动机复杂
鸿门宴
很多饭局是为了进行不正当交易而开设的，饭局之中掺杂大量假恶丑的东西，酒桌之上权钱色交易不绝，最后可能一筷子不动。
有人说，喝酒真能办成事啊!？如果对方真爱喝酒，你们干喝好不好？还能给你省钱。
如果你觉得人喝多了容易松懈，想要趁机拿下，我告诉你，没用的!
对方并不傻，你的意图他很清楚，因此他会有准备的，万一你真的在他酒醉的时候成功了，他酒醒后一定懊悔，从而对你怀恨在心，你们以后的关系就很难说了。
不如在清醒的时候说开，让对方做出理性的选择。
所有种种，都是酒桌文化丑陋的表现。
以前李白斗酒诗百篇，你看看现在的酒桌上出的了李白吗？
红楼梦中还行个酒令，比比文化，现在的酒桌上即使有酒令，有文化吗？
酒桌文化是对其他文化的破坏，是对人身心的伤害，在我有生之年，应该是看不到 这种恶心巴拉的文化消失，但至少我能看出这种东西是好是坏，希望大家尽早醒悟。
2
6人以上为无效聚会
没必要的应酬能省则省
第一，多参加聚会不等于人脉广。
尤其只是“没事聚一聚”“有时间聚一聚”的那种聚会。
朋友的朋友，朋友的朋友新认识的朋友……组织者很难拒绝参加者带人来，所以你也很难知道都会有什么人参加，最后难保会见到些不认识的，甚至不喜欢的人。
当然有人说了，去参加各种聚会就是为了多认识些人。
以前时不时参加一些聚会，人是认识了不少，但也不过是点头之交，即使一起吃过好几次饭，唱过好几次歌，一旦脱离吃饭唱歌的环境，该不熟悉还是不熟悉。平时有事情需要帮忙，还是找关系好的朋友，哪里会好意思厚着脸皮麻烦这些“饭友”。
最终那些人也就成了通讯录里一个个被遗忘的名字，所以，聚会认识的人，大多也不过只是“认识”罢了。想借聚会增加自己的人脉基本是不切实际的。
有天一个朋友在群里泼冷水说：安静做自己，人脉不是你认识了多少人，而是多少人想认识你。话虽然功利了一些，但是不无道理。
与其忙着参加各种饭局，交流会，赶着结交各路人，不如把时间和精力沉下来，放在提升自己，让自己变得更优秀上。
到那个时候，都不需要参加聚会，想联系上你的人会很多，想结交的人也更容易搭上话，该来的人脉自然会来。
第二，多交流不等于能进步、机会多。
人一多，为了让大家都能对话题感兴趣，不至于冷场，最后大都会变成八卦横飞。除了扒些体育新闻和明星，还会扒扒大家都认识的人。
背后嚼人舌根子这事谁都知道不好。但是到了多人聚会，大家一起八卦起来，道德感会集体降低，嚼舌根这事也就成了无伤大雅的助兴节目。
即便是有主题的交流会，人数只要一多，众生百态就出来了：有故意剑走偏锋想引人注意的；有为了避免冲突说些正确的废话的；有喜欢事事唱反调却没有自己观点的……
更何况，作为普通人，我们的圈子很难有机会接触到一些特别优秀的人。即使接触到了，或者发现其不过尔尔，或者发现人家确实是优秀只是聊上两句就发现跟你压根不是一个频段上，再懒得理你。
花个二三十元买本书，就能跟崇拜的大家交流，何苦去跟那些跟自己水平差不多的人浪费时间和感情？看不懂就多看两遍，也总好过努力想跟人交流却发现气氛尴尬。
还是重复那句话：等你足够优秀，有些想结交的人很容易就搭上话了，又何必急着此时“高攀”，还嫌对方“爱答不理”？
第三，你真的能吃好唱好玩好吗？
也有人说了：我就单纯为了吃，为了唱，图个开心，没想过人脉啊进步啊那么功利的事情。
但吃饭这事，人一多，就很难兼顾到每个人的口味。从选择就餐地点到点菜，一顿饭下来，很难说吃得有多可心。
唱歌更不必说了。假如是熟悉的朋友，对于那些你不爱听的，唱得难听的，怂恿你唱的，互相调侃几句那是关系铁。
一旦有了不太熟悉的人，我们的容忍度就一下子降低了，但一些玩笑话却很难出口，因为一不小心可能就变成伤人了。
等聚会完，跟熟识的朋友吐槽：那个谁谁唱的真难听，那个谁竟然唱那么俗的歌。
别人在我们眼中如此，我们在别人眼中恐怕也是这样。
说不定因为有些挑食，唱了首别人讨厌的歌，无意中说了哪句话，就给人留下了不好的印象。
再加上中国人的习惯，AA的情况少一些，所以总能碰上些到处蹭饭从不结账的人。到了自己请客，不爽也只有忍着。
这么一场聚会下来，你敢说自己真的吃好喝好玩好了吗？
3
上学的时候，因为穷，对聚会更是避之不及。
偶尔两三个朋友一起去改善下伙食，也不过几十块钱。有时各付各的，有时轮流请。总之，谁也不会刻意去占谁便宜。
算不上是聚会，但是因为足够放松足够融洽，至今都很怀念。
直到开始实习，手头有自己挣的可以自主支配的钱，对于一起吃个饭这事，在金钱上才没那么缺乏底气了。
也开始渐渐体验到，一大群人一起吃饭的无聊，还有思想同步的人一起吃饭的趣处。
但是真正能玩得开心的聚会也很少超过4人，一般都是两三人。即使有人带朋友来，也是因为他觉得一定能跟大家合得来的。
说到底，聚会这事儿，不在乎花不花钱，吃了什么，最重要的还是跟谁聚啊。
因为哪怕再有意思的人，一旦一起的人多了，为了兼顾到所有人，也很难完全发挥出自己的有趣和博学，只能说些大家都感兴趣的话题。
所以才会说6人(就是个概数，请自行把握)以上为无效聚会吧。
年底了，各种聚会很多。聚餐从来就不是单纯的吃饭，当你不知道去一个聚会的意义是什么，或者能得到什么，那么趁早推掉它吧。
别一群人狂欢过后，深夜独自回到冷清的家，心没满足，胃也没满足，只有空虚。
作者简介：木舒，辣笔小尖椒(ID：lbxjj01)主编。做自己喜欢的事，写自己喜欢的字，爱自己喜欢的人。私人微信：sunne777。欢迎来撩
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