要买房的人注意了！5个月后房价可能有大变化
2018/1/6 股票投资论坛

    

    

    

     来源：杨红旭楼市研究、诸葛找房、凤凰网

     2017年注定是一个让所有买房人铭记的一年!承受2015-2016年房价翻倍疯长之痛，多少人遗憾，多少人欢喜。遭遇“史上最严厉房地产调控”，房价掉头向下，宇宙中心北京等一线城市打破“房子永远不会跌”神话。多少人悔恨，多少人无奈…2018年，房价是否还会继续下跌？我们应不应该买房？

     1、楼市一个重要指标：房价

     2、预测2018年成交均价上涨3%

     3、5月前后，环比增幅由正转负

     4、我们该去哪里买房？

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     与大家分享一下重要指标：房价

     从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

     随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。

     但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。

     2014年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。2016年，楼市继续回暖，房价增速进一步回升，创近7年最高。

     2017年1-11月份，全国商品房成交均价7879元/平方米，同比增长4.4%。主要原因一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。

    

     从国家统计局公布的70城房价指数来看，对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出三类城市的房价环比增幅走势基本一致，即在2016年快速上涨后出现了快速回落，走势趋于平稳。

     一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能枯竭，步入下跌通道，已连续4月环比负增长。

     二线城市中，部分热点城市过热的楼市已经降温，楼市基本稳定。

     三线城市此前由于政策总体宽松和去库存等利好，房价环比增幅超过一线城市和二线城市，但是目前有趋稳趋势，增幅保持在较为合理的范围。

    

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     预计2018年成交均价上涨3%

     至于大家所关心的2018年房价走势，预计全国商品房成交均价同比上涨3%左右。

     主要原因：

     一是、2018年限价因素仍然存在，抑制热点城市的房价涨幅。

     二是、从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2017年多数城市房价基期值不算高，因此2018年全年仍将呈现上涨态势。

     三是、由于价格变化滞后于成交量，预计2018年楼市入冬，情况类似2014年，成交量下跌的同时价格继续上涨，但涨幅有所收窄。

    

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     环比增幅5月前后由正转负

     2018年全国70个大中城市房价，预计一季度市场会逐渐降温，房价环比增幅会持续收窄。而到了2018年5月前后，房价指数环比增幅将由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。

     受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在2018年停留在下行通道，预计到2018年10月前后或将从正增长转变为负增长。

    

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     我们该去哪里买房？

     本轮调控新出现的“限售”政策很有意思：短期看，就是今年买的房子未来两三年不让卖了，可以有效打压短线的投资需求，控制房价上涨的预期。

     但从长期来看，它控制的是近几年的二手房供应——上市交易的二手房源在未来几年将因为“限售”政策而极大减少。

     很多原本新房供应紧缺城市的土地大量放出，这些土地大部分都位于已经进行产业布局的郊区。一方面是因为市区拆迁成本太高，另一方面也是为了发展卫星城，实现部分郊区的城市化。

     背后的信号非常明显：大家不要在市区里面买二手房了，快来这些能够快速进行产业布局和基础建设的郊区买新房吧，一起把这里的郊区城市化搞起来!

     与此同时，响应“房地产调控长效机制”、“房子是用来住的，不是用来炒的”出台的或即将出台的一系列土地、金融、税收政策，很有可能极大削弱房子的投资属性，让房子真正成为一个消费品而非投资品。

     一方面，郊区城市化削弱房产占有资源的稀缺性，进而削弱投资属性；另一方面，长效调控抑制房产领域的投资行为，进而让真正有需要的人有房可购，让房子回归居住属性。

     相辅相成，天衣无缝。

     这一搭配带来的郊区城市化也完全符合国家的利益：大量的基础设施升级和产业升级，将有效拉动经济，这是治疗当前经济增速放缓的一剂妙药。

     但不容忽视的一点是：郊区城市化也是分阶段的。

     虽然长期来看核心城市的郊区是值得买的，但区域之间的差异性还是显而易见的，因为有些区域可能5年内就有产业布局，而另外一些区域可能要20年甚至更长。

     基于房屋的居住舒适度和价格增长潜力，我们并不建议大家选择短期内没有明确产业规划的郊区，比如环京的部分区域。

     通过以上的梳理分析，能够进行快速的产业布局和基础建设的郊区，其价格增长的潜力要大于成熟的市中心，但对于缺乏产业规划和基础建设的郊区，反而不要在市场好的时候盲目追涨，因为没有底层城市化引擎保障，或许长期是好的。但是短期尤其是市场过热后的短期肯定又是领跌。

    

    

    

    

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