孙立平：租金的症结：长租房与商住房
2018/4/16 11:44:01 孙立平社会观察

    

     北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。注意，这里用的是一个新词：预租，而不是销售。因为这房子不是用来卖的，是用来租的。

     这给了人们一个机会，看看长租房即企业自持租赁房是怎么回事。

     首先可以肯定的一点是，此时，预租者的心情一定不会比买一套房子的心情更轻松。根据报道：万科翡翠书院，地产商自持租赁房，距西二旗8公里，介于五环六环之间，更接近六环。项目离地铁口约两千米的距离。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。最长租期10年。

     看明白了吧？也就是说，如果租10年，90㎡三居室年租金最少18万，10年180万。180㎡四居室年租金36万，10年360万。

     有聪明者开始算账了：上算。如果是买这个房子，以九十平万科品牌计算，周边应该总价六百万，以银行贷款利率6%计算，每年利息36万，远远超过年租金18万，显然租房更合适。

     接着，算账者开始考虑更进一步的问题了：所以，万科租赁住房的的关键就是是否可以落户和上学，因为房租是可以一年一付，完全可以用六百万的总房款的利息支付，这就是租房的最大优势，而十年房租不变，就给了租房者吃了定心丸。

     但是，且慢。算账者可能太急切考虑下一步的问题，而忽略了这其中的一个重要条件：如果真的要租10年，如果真的做到10年租金水平不变，对不起，10年的租金要一次性付清。哪来的每年利息36万？如果非要说这个36万，这是你损失的利息。

     于是人们开始嘀咕：毕竟180万都可以轻松在环京区域全款买套房了，甚至也可以在五环内买套商住两用房了。10年的使用权和70年或40年50年的产权相比，性价比实在太低。

     于是，网络上出现了这样的声讨之声：万科式“打劫”：90㎡三居10年租金18 0万起 ，租房人哭了!

     租金确实是高，如果联想到现在工薪阶层的工资水平，恐怕就更是如此。当然，有人会说，北京的房价就高啊。但是，买和租毕竟不一样啊。买个几百万的房子，年轻人自己的积蓄不够，还可以让双方父母凑一凑，毕竟是买了个房子嘛，房子是自己的财产。如果是一次性租这么个房子，过10年房子是开发商的了，怎么和父母开这个口呢？

    

     但高租金的罪过就在开发商吗？开发商也有自己的一肚子苦水。

     据报道：万科方面解释，当年的拿地成本高达109亿元，加上建安、装修及后续运营维护成本，使租金明显高于普通产品。万科相关人员透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%”。

     换一个角度算：周边商品房价六万对比，租金回报只有2-3%，刚刚超过银行定期存款，但是还达不到银行贷款利息。

     问题在哪里？一位业内的朋友说得简单明了：站在租客方面房租是高，站在开发商方面这租金还亏损呢。原因就是政府让企业自持不准卖，同时土地出让金一点儿不肯少收。根源在政府，锅让开发商背。

     这就涉及一个最基本的问题，政府调控房地产的宗旨究竟是什么？政府土地收入与解决居民住房问题的关系怎么处理？甚至可以进一步追问，目前像北京这样的城市住房紧张，是不是与政府的有意为之有关系？

     为什么这么说？让我们看另外一边，所谓商住两用房。我们知道，像北京这样的城市有大量的商住两用房。

     这些商住两用房大多有如下特点：位置好，很多在五环以里或五环附近；交通便利，很多靠近地铁站；户型小，总价低，很多小户型只有100多万；虽然当时政策规定这是商办房，但开发商在政府默认下打擦边球，是按照居住的房子来卖的，买的人也是按照居住的房子来买的。

     当然不能否认，这些房子大部分商水商电，居住条件不是很舒适，有的存在一定隐患。但通过一些地方商改住的实验，是可以在一定程度上解决这个问题的。但目前的政策是去居住功能，而且措施严厉。

     在过去的两年中，我一直主张商改住。那么多地理位置好、交通方便的商住房，非得去居住功能；然后在偏远、交通不便的地方建自住房长租房。对于居住者来说，哪个方便？

     下面是我去年写的几条微博：

     所以我原来主张明确商住房的居住功能，使之成为部分新市民的第一居所，允许落户和子女入学。问题是，政策相反啊，要赶人啊。现在又来个增加土地供应。我要问，那些基本在六环的新房，真的比地段好的商住房更适合年轻人居住吗？

     即使是一二线城市，如果要真的解决住房的话，我也不认为有多大的缺口。一是除新市民外，绝大多数已经拥有自己的住房；二是将现有商住房明确居住功能，使之成为年轻人的第一套居所；三是鼓励多房户出租，规范租赁市场。不能解决这些城市住房问题？

     这个房地产调控我还是没弄明白。如果从让人们安居乐业的角度说，现在大量的住宅让大部分有房者安顿下来，利用大量的商住房让流动进来的新市民安顿下来，用租房和福利房让一些经济困难者安顿下来。剩下的，谁愿炒谁炒去，国家只管收税。不行吗？

     近来，北京采取了一系列住房限购措施，最新的消息是，商住房或商办房的限购。令人担忧的是，这些限购措施以及由此导致的房源供给的减少和房价的进一步上涨，似乎都指向了一个承受主体：家在外地、有大学本科以上学历、年纪较轻、经济状况一般的人。其实，这些人往往是一个城市中最有活力的人群。如果一个城市将这样的人群拒之门外，这个城市的前景会是什么呢？

     所以，有的问题真的得好好考虑考虑了。

     每期一图：

    

     2015年摄于颐和园。

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