暴涨后的西安，这座城市和我想象中的完全不一样！
2018/3/26 21:00:00 道君说财
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一个真实的西安市场分析!
——商道君
2017年年末，米宅西安拓疆小组踏上了西安这个神奇的城市。
米宅团队不是第一次站在关中这片土地，但每一次都带着不同的使命——
第一次，我们是考察市场，作为国际化、西北龙头省会城市，西安房产均价远低于国内其他同级别省会城市，而我们看好西安未来。
第二次考察，我们确定团购，让跟随米宅的粉丝在西安买到更便宜更靠谱的房子。
而这一次考察，有一个更加重要的使命，就是让米宅在这座文化古都扎根落地。
未来，我们会陆续发布西安原创文章，从考察报告，逐步转为本地原创市场调研，感谢粉丝的从米宅米宅到米宅西安的一路陪伴，也欢迎大家把米宅西安转给更多身边的人。
暴涨后的西安，这座城市和我想象中的完全不一样。
1
我眼中的西安
有多少人，在提起西安的时候想起的是兵马俑和羊肉泡馍？又有多少人在对去西安之前，对西安的印象是旅游，是落后，是陕北山丹丹花开红艳艳？
我想这样的人群甚至占了绝大多数!说来惭愧，在两年前，笔者在陕西只去过华山的时候，脑海中的正是我们前边提到这些标签。而现实中的西安是这样么？我想说，显然不。
一带一路？西北龙头？西部交通枢纽？国际化大都市？国家新区？我想这些每每可以见之新闻的形容词并不能给人带来深切的感受，相比较中兴、华为、比亚迪、吉利、京东、阿里、三星等等国内外企业以及数量庞大的高质量教育更能带给人真切的城市自信。而在我这个怪癖的人眼中，我眼中的西安和西安城市自信，更多的是落在城市发展速度、城市商业活力以及市民生活百态。
我们先看一张照片▼
(图片来源于网络)
这张照片是西安新闻中宣传车让人的一幅照片，意思是没有红绿灯，无人指挥，行人过斑马线时车主自觉停车让人。这样的城市文明我多次听去过杭州的同事同学谈到，而从未听有人提起西安，网上搜索引擎出来的相关新闻也多是说西安车未让人被拍照罚款，车主被拍不服上诉法院之类的新闻。私以为西安的城市文明仅限于最初的罚款即停，不罚即走。
事实上在真正来到西安后，车让人这样的城市文明已经成了习惯，成了城市的一部分。而这种面见亲身经历的真实冲击感，着实让人非常震惊。甚至，车让人这个标语，已经被印到了不少楼盘模型中的假道路上，着实让人惊讶。
再看这张图片▼
(图片来源于高楼迷)
这种图片是在西安游玩的网友拍摄，这张图片我们重点看什么呢？没错，灯。
在12月份，阳历年尚未过完的节点，西安的城市亮化工程就已经开始，除了主要的几个干道，不少区域内的主要道路，非旅游线路也都在抓紧布灯，城市精细化的亮灯工程或许在某些人看来可能是对于资源的浪费，但亮化工程给人带来的城市幸福感百姓满足感抑或说是自豪感，绝对不是消耗的电能可以互换的东西。
我们再看三张图——
西安高新区在建的摩天大楼▼
西安18年可以通车计划和已经通车的地铁线▼
网友总结的中高端美妆品牌西安入住情况(部分)▼
看到这些，不知各位有何想法？2017年西安GDP已经出炉，达到 7469亿。作为GDP全国排名仅仅21名的城市，且为县域经济较为落后的西北城市，能有如此般的摩天大楼，商业前卫性，59家星巴克门店，4条开通(年内)地铁，着实让人意外，而这些竟然是西安表面可以直接看到的一小部分，或者说是城市庞大平山露在水面的一角，而深藏不露的部分，我们以后再铺开来谈。
2
透视西安区划
众所周知，西安是西北第一大城市，也是目前笔者见过新区新城最多的一个城市，多到什么程度呢？
我们先看西安传统的行政区图▼
传统西安城，其实只有城六区，即图上的长安区以外的剩余六个区。长安区则是两千年以后以后撤县建区，由于西安城南经济强发展快，长安县又距离近，几乎已无缝衔接，但对于长安是否主城区则形成了两派阵营，关于长安我们暂且不表，后续专稿来说。
我们再看西安的开发区、新城▼
西安的开发区，除了我们可以在全国大中城市见到的国家经济技术开发区和国家高新技术开发区，以及西安最宜居的曲江新区外，南部的航天城，长安区的常宁新区，西咸新区细分的沣东新城、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城，再加上国际港务区、浐灞生态区，几乎把整个城市包围了起来，不出绕城即是新区新城。
在此，我们给每个新区或新城打上一个易懂的标签，让大家能更容易去理解每个区域的定位:
曲江新区：旅游，环境，富。
航天城：航天产业研发，环境，偏。
常宁新区：远，荒，老长安人的新区。
高新区：富，高，写字楼，堵。
沣东新城：西咸新区长子，科技产业，发展慢，绿地超高写字楼。
沣西新城：教育产业，远，遥遥无期。
秦汉新城：别墅，远，荒。
空港新城：机场。
泾河新城：工业，农业。
经开区三环内：市府，繁华。三环外：工业。
国际港务区：陆运，仓储，全运会。
浐灞生态区：两河，世园会，荒，生态，远。
3
火热的房地产市场
在西安考察的这段时间，我们辗转了多个住处，只为能更方便更快捷的，到达考察的片区，但住所却从最初的二环内逐步的转移到了三环外。
究其原因，则是西安主城区的土地稀缺，新盘少之又少不说，以往去化困难的尾盘，老盘加推，也在这一波暴涨洪流中尝尽了甜头，卖光了房源。
除了极少量相对品质不高，且房源剩余边边角角的老项目和几个尚未大量开盘的新项目外，主城区几乎没有什么热销大盘在售，大明宫板块的万科某项目，因为住宅售罄仅剩商铺，更是在阳历年就已经安排放假旅游。
因为主城区的新房较少，加上城区的拥堵，外围地铁的修通，大量的购房客户将购房的方向瞄向主城区以外，各大新区、新城。
无他，但凡是新城新区或多或少，都会有房地产的进驻，房地产是区域发展中，比较重要的基建资金来源，同时也是区域有人气聚拢的必备条件，堪称是农田变城区的最佳良药。
如果要在主城以外的新城区推荐购房板块。
我们的排序大概是：曲江>高新>浐灞>经开>航天>沣东>剩余区域
在我们一一走过的众多新区新城中，最为火热的区域依然是老牌新区：曲江和高新。
在众多新区中，一骑红尘引领房价的区域仍然是高新和曲江，从最初的曲江一期对高新一期，再到后来曲江有二期，高新也有二期，再到如今的曲江谋划三期，高新也在谋划三期。曲江和高新仍旧是互不相让的局面。非核心区新房房价基本面已经控制在了一万二以上。
目前曲江三环内以及高新三环内也基本无批量房源可售，三环外的部分楼盘也处于客户多于房源的局面。
另外，大热区域的周边也同样备受追捧，比如曲江东和曲江无缝衔接的部分雁塔区楼盘，高新区南侧西部大道一带的长安区楼盘，在这些区域你可以买到类曲江类高新的项目，除了教育体系外，综合与高新曲江外十分接近，同样也是比较优质的选择。
曲江二期某楼盘街景▼
紧跟其后的则是最近大火的浐灞。
浐灞生态区源于浐河灞河交汇，浐灞于2004年后设为国家级生态区后持续治理河道、城市界面等环境，加之11年的世园会开园。让浐灞在购房选择区域中逐步升温，17-18年达到顶峰。
现阶段，浐灞的平均售价已经超过或持平城东城北三环内大部分楼盘。特别是世博园一带，因为地王的出现，3号线地铁的加成，绿城、中南、碧桂园几大开发商入驻，片区内在售新房均已经达到了1.2W。
除了以上三个区域，我们排序中的经开，环内因为几乎没有新房。我们暂且不谈。
紧随其后的是航天新城。
航天新城全称国家民用航天产业基地，属于长安区划出的开发区，面积不大仅约10 万亩，但产业高精尖，与曲江二期一路之隔。片区内自建教育公园引进医院，整体定位并不低于曲江，售价相对较低，也成为了目前西安新区中较为宜居且比较有潜力的区域。
京东西北总部入驻航天城，周围在建不少写字楼▼
然后便是不得不提的沣东新城了，沣东新城隶属于西咸新区，西咸新区被西安代管后，沣东新城也搭上了便车，从火变为更火，我们也前往沣东新城一探究竟。由市区一路走来，整个城市虽不能称之为残垣断壁，但也尤其的破旧，热卖的蓝光华府藏在杂乱的西部车城中，周围除了汽车产业外，还有不少工厂仍然处于未搬迁拆除状态，沿着杂乱的沣东大道一路过了绕城高速，画风突变，豁然开朗才有了新区的样子。只能说沣东的路还很长，未来可期，长期可期，短期透支。
绿地501在沣东大道上的出街广告▼
除此之外排序较后的区域，我们今天且不谈。
4
混乱的房地产市场
早在16年底，米宅就已经考察过西安部分楼盘，但定位主要偏向于大开发好位置，或洋房。没有大面积的调研西安市场。对于市场的混乱，并不是十分透彻。
此次，长时间在西安调研后，发现了不少和想象中差异非常大的问题：
1、城改几乎为本地开发商
由于政商关系，优质土地绝大多数把握在少数本地开发商手中。即便是新ZF班子已经出了新规，大部分已经有主的土地，也很难到土拍市场直接流通。万科进驻西安后绝大多数楼盘均为合作开发楼盘，浐灞区域多家外来房企项目土地均来自同一本地开发商。笔者一位在做西安城市拓展的朋友表示，他们公司基本已经放弃直接参与土拍，全力和本地开发商谈合作。
举个例子，曲江二期旁的万科真爱华府，真爱在当地最出名的当属餐饮KTV。
2、城区大量烂尾盘，或被接盘或烂尾。
可能对于西安本地的读者来说，已经司空见惯，但对于从未在西安市场“磨砺”过的购房者一定会十分诧异，商业烂尾比如大明宫旁的百寰国际、四海唐人街，住宅烂尾比如汉城一号、中宝北岸美域。这样的例子比比皆是。
运气好的或能被接盘，比如北大学城华远接盘的北京阳光城，城东南浐灞的保利林语溪。
运气不好的，至今仍是赤裸着钢筋水泥在风雨中飘摇。
北客站附近的中宝烂尾楼▼
3、交房就维权，在西安也是常态。
延期交房、建筑质量差、前期承诺不兑现、物业不作为、故意隐瞒不利因素、宣传学校承诺不符等等，各种原因诱发交付即维权，绝大多数开发商楼盘交付既维权，仅仅在315期间，同行媒体曝光出的近期维权项目就在十余个。
笔者在抵达西安考察第一天就恰逢有百姓在凤八行政中心一带维权▼
4、手续混乱，产证遥遥无期。
众所周知，商品房五证齐全才可入市销售，楼盘交房后，缴纳维修基金契税即可办理房产证。正常产证绝大多数都在一年内办好。而在西安，由于不方便讲明的历史原因，之前的不少楼盘，在没有土地证的情况下不仅办理了预售证，正常销售。
在交付数年后都因为证件不全无法办理房产证。部分项目在合同上竟然约定，交付后999个工作日内办理房产证。简直颠覆了我们对本该销售前就应该齐全的五证原始的认知。更不用说大量的内购盘出现。
好在，目前房管部门已经针对五证问题治理，现阶段的售楼部均按照要求悬挂五证和相关规划。市场向着好的方向发展。
5、经适房、安置房明目张胆销售
商品房证件不全，违规销售或许是一个全国性比较普遍的问题，目前西安也针对性的进行了治理，但经适房和安置房明目张胆的建售楼部销售确实让人又一次大跌眼镜。
笔者探访了北二环西二环附近一家售价极低的楼盘，置业顾问电话中直接指挥笔者前往工地，配上安全帽，实地看房。看什么呢？穿过一片杂乱的实体楼一楼，在此居住的两只土狗定睛着看着我们，似乎对看房客已经司空见惯。来到二楼后，置业顾问指着红砖红墙开始了讲解模式，这是厨房，这是主卧，这是……。被问及，为什么在此年代依然有红砖砌墙的时候，置业顾问也是坦然，直接告知我们这个是安置房，而且是烂尾的刚复工，所以。
在此楼盘附近，更是还有一家经适房建好售楼部在对外接待。
十分有上世纪特色的红砖红墙▼
6、筒子楼仍然在售，户型得房率仍是以糊弄为主。
南方因为维度不同，温度不同，房产市场有筒子楼的产品实属正常，亦或是北京之类的城市寸土寸金，有奇葩户型、筒子楼仍可以理解。但在2017-18年的西安市场，筒子楼却仍然没有被消灭。不少楼盘则是还以纯板楼作为出街广告并作为项目优点介绍。
同样存在的还有户型模糊不清，绝大多数楼盘中户型图不标注实际尺寸，家具故意缩小。甚至存在有部分楼盘，户模中的房间长宽比和印刷品中的明显有差异。而真正的户型比例，尺寸，绝大多数仍要等到签合同时才可以看到。
西安林立的筒子楼▼
5
结语
如此般乱象市场的西安，却依然吸引了全国几十家大中型房企入驻，万科、保利、融创、碧桂园、恒大、中海、中铁、华远、龙湖、新城、绿地，绿城等等等等，原因或许正是与西安是西北的西安而不是陕西的西安。
西安凭着自己独特的优势，不停的吸纳着西北几省甚至豫晋人口的流入，那在如此庞大的西安房产市场，如何来去选房？这还需要进一步分析!
文章来源：米宅米宅
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