房贷利率改革!变化是有,但跟你想的不一样!
2019/8/26 16:59:12 道君说财

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过去一周,很多关心房地产的人,都在刷屏 LPR。
◇ 8 月 17 日,央行说要推新版 LPR,刷屏。
◇ 8 月 20 日,央行公布 LPR 数值,继续刷屏。
◇ 昨天(8 月 25 日),央行公布个人房贷 LPR,刷得更嗨。

很多老百姓应该都对LPR很陌生,甚至是第一次听。
在弄懂LPR是什么之前呢,先要知道,咱们国家的市场利率,一直是两条腿走路。 一条腿是“存贷款基准利率”,是国家定的,国家说了算。 咱们去买房子的时候,贷款利率上浮5%、上浮10%......都是在国家定的这个“存贷款基准利率”基础上,进行的上浮。 如果贷款基准利率下调0.5%,那么咱们贷款买一套100万的房子,大约可以节省3-7万元左右。 它算是调节房地产市场的裤腰带。 楼市火爆它就紧一紧,提高贷款利率,贷款成本增加了,炒房的人就消停一些;
楼市遇冷它就松一松,降低贷款利率,贷款成本降低了,可以刺激买房的需求。 各家银行不管是房贷,还是给储户的利率,都是在“存贷款基准利率”上做调整,咱们之前说的“加息”、“降息”,都是调整的它。 另一条腿,叫做“金融市场利率”,是市场自发产生的,由资金的供需关系决定。 这就像咱们去买水果、蔬菜一样,反季节的时候价格就高,当季的话就便宜。 而在金融市场上,借钱的人多了,钱紧缺“金融市场利率”就高,反之利率就低。 而现在,贷款基础利率(LPR)是要把市场利率从两条腿走路,变成一条腿走路。 LPR具体怎么玩的呢? 之前贷款利率不是央行一家说了算嘛,容易形成“一言堂”,与市场脱节。 现在央行“钦点”了18家银行,让它们根据市场,各自报出贷款利率,之后根据报价算出一个平均值,这个平均值就构成了LPR。 不过呢,虽然是让这18家银行各自报价,但为了防止它们串通一气瞎报,央行也规定它们必须在MLF的基础上,进行浮动报价。 MLF叫做“中短借贷便利”,MLF利率是银行从央行那里得到资金的利率,由央行来控制。
LPR=18家银行的“MLF+点”平均值
MLF由央行控制,再加上18家银行根据市场情况的报价,所以LPR利率既有国家的控制成分,又考虑了市场的利率需求。
新政一出来,大家都是一阵懵,这时最积极站出来充当人生导师的想必就是中介了,朋友圈发得可溜了,中心思想只有一个,赶紧买房。
不管出什么新闻,中介都可以解读为房地产的重磅突发大利好消息。
毕竟730政治大会后,市场平静了很多,好久没有出热点新闻了。
回归主题,昨天央行的文件有点晦涩难懂,但核心观点主要是以下四个:
1. 贷款利率定价彻底变化,以前是浮或者下调一定比例,现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。
2. 首套房贷款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点。
照此计算,按8月20日5年期以上LPR为4.85%,即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%(约为4.85%上浮12%),与现有房贷实际最低利率水平基本相当。
在这个大原则基础上,具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。
3.一旦加点数字确定,合同期限内就不得更改,但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”。
4.新政策于2019年10月8日起实施,之前的贷款仍按旧有政策执行,公积金暂不调整。
简而言之,一句话:
LPR 对于中国经济意义巨大(利率进一步市场化),但对于楼市几乎没有影响。
其实不管政策怎么变,我想大家最关心的肯定是:新政实施,那房贷利率降了吗?月供少了吗?
正确答案是:没有。
从央行4.9%基准利率上下浮动的算法,到新政的以LPR为定价基准,其实只是算法变了。
真可谓是刚出一坑又进一坑。
房贷利率该是多少,还是多少,你该还的钱,一分都不会少。
对于买过房的人来说,你以前在利率低点还是利率高点买房,这个政策对你来说都没有影响,因为LPR短期内并不会发生变化。算法变了,你该还的月供还是差不多的。
对于打算买过房的人来说,只是到时可以在贷款合同添加利率的商定,可以每年调整一次而已,你该还的钱还是差不多的。
有人说——切,说了半天,改不改基本没啥区别,说它有啥用?
倒也不能这么说。
毕竟咱们知道了,以后房贷利息是多少,是跟着LPR走的。而LPR呢,是每个月调整一回。
如果以后市场不缺钱,LPR很可能下调。
如果赶上LPR比较低的时候买房,就比较省钱了。
赶上比较高的时候买,就要多花钱。
但从短期来看——大家买房的成本,暂时不会有什么大变化的。
房价会怎么走?
整体看,房地产市场会长期保持 “强者恒强”的基调不变,一二线支撑较强,三四五六线进一步走弱。
从公布的7月全国70城房价数据看,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅略有下降;三线城市涨幅均与上月相同。
这说明了什么呢,说明有一部分城市已经进入了“涨幅难扩大,短期也难下跌”的状态中。下图为具体数据↓

(图片来源:21世纪报)
当然,不同城市情况不一样,即便是同一城市的不同地区,或是同一地区的不同楼盘,甚至同一楼盘的不同位置,价值属性可能都会有所差异。
那么,在房子不会被炒但房价可能也不会太会跌的当下,揣着钱的各位该如何买房?
咱们按需求人群说一说。
对于刚需者——
你得先分清自己的“刚需”是真是假。
刚需就像一个大口袋,什么都能往里装,比如,结婚、生孩子、学区甚至是寻求内心的安宁,都能被“刚需”冠名。
但事实上,只有当你遇到的问题,无论怎么解都绕不开“房子”这把钥匙时,才能算是刚需。
拿孩子上学来说,有学区房固然是好,但有些想得开也有一定经济实力的家长,也并不排斥送孩子去国际学校读书,如此看来,学区房也并非是一定是刚需。
所以说,“刚需”是更加坚定你买房的斗志,主要还是得匹配好家庭经济实力。
有首付、有名额,那是最好,你可以好好静下心去选房看房,把重心放在这三个方面:
一、楼盘地段。
选择一个适宜居住的区域,看看绿化怎么样、周边居住密度怎么样等等;再考察一下交通是不是便利,地铁、公交站点离家远不远,开车出门堵不堵、多久能上高速或者环路等。
二、房产功能。
也就是咱们上面说的“刚需”,比如学区房、养老房、改善性居住等等。把解决“刚需”放在第一顺位,然后再考虑其他要求,比如楼层、朝向、面积等等。
三、房屋质量。
房子终究是要住的,质量是个非常重要的问题。说实话,咱们普通老百姓对建筑也没什么研究,也根本不知道墙体里边是什么样子,钢筋水泥的质量有多差,甚至不知道哪一处的质量问题就带来了致命的风险。
“精装变惊装”的维权事件也是屡见不鲜。鉴于此,建议大家尽量买知名开发商的房,倒不是说他们的房百分百都没问题,只是一旦出现问题时,这些大房企更怕品牌污点,更愿意解决问题,这些都是对消费者权利的一重保障。
除了上述这种手握重金就差看房的情况,还有一种比较普遍的现象就是,手头现金离首付还有一段距离,但地处三四线的老家还有房,要不要卖掉老家的房呢?
这类小伙伴普遍纠结的是,老家虽然是三四线,但说大不大,说小也不算小,如何判断未来是否有发展呢?万一哪天发展起来房价猛涨,现在卖掉岂不是亏得慌吗?
一般来说,如果你的老家出现了这几个情况,建议果断卖掉:
一、人口连续净流出,且地区青壮年人口数量少;二、上下班高峰期路上也没几辆车的;三、当地没什么知名企业或者支柱产业。
说白了,就是通过“人口、交通、产业”这三大指标来衡量一座城市的发展潜力。
当然,除非你打算过几年还要回去住,不然还是该出手就趁早出手吧。
对于投资者——
首先,你得做好不赚钱的心理建设。
即便“房地产已不复遍地黄金“已经是共识,但出于资产分散配置,或是这个楼盘真有升值空间等等其他原因,还是有很多人打算投一投房产。
虽说是投资购房,但刚需购房需要注意的地段、功能、质量等要点也是你需要考虑的。
除此之外,投资购房的小伙伴还应该尽量避开这几种房产:
一、老破小。
尤其是处在没有开发规划区域的远郊房,除非是带了那种不会变更划片的好学区,不然别碰;
二、产权不明的房子。
这里面包含小产权房,或者是开发商自己都没走完流程的五证不全的楼盘,这类房产价钱的确便宜不少,但也极有可能是个坑;
三、海外房产。
听着挺洋气,说起来有一种家大业大能四海为家的壕气,特别是这两年,好多小伙伴都去东南亚买房,什么泰国越南柬埔寨之类的。
说实话,跟国内大城市比,那房价是真便宜,但是这些第二、第三梯队的发展中国家近年来的开发量巨大,你买完很可能没法出手。
再加上国家或者地区政策各异,历史上也没有房产投资的路径可借鉴,不一定有人会接盘,你投出去的钱非常容易被“冻”住。
无论是买房还是投资,大家在做出最终决定前,都要好好规划一番,认清大局势,把握小机会,才能顺势而为地做出对的选择。
(本文来源: 好规划网;二小姐笔记;花满楼)
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