房贷利率改革！变化是有，但跟你想的不一样！
2019/8/26 16:59:12 道君说财
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过去一周，很多关心房地产的人，都在刷屏 LPR。
◇ 8 月 17 日，央行说要推新版 LPR，刷屏。
◇ 8 月 20 日，央行公布 LPR 数值，继续刷屏。
◇ 昨天(8 月 25 日)，央行公布个人房贷 LPR，刷得更嗨。
很多老百姓应该都对LPR很陌生，甚至是第一次听。
在弄懂LPR是什么之前呢，先要知道，咱们国家的市场利率，一直是两条腿走路。 一条腿是“存贷款基准利率”，是国家定的，国家说了算。 咱们去买房子的时候，贷款利率上浮5%、上浮10%......都是在国家定的这个“存贷款基准利率”基础上，进行的上浮。 如果贷款基准利率下调0.5%，那么咱们贷款买一套100万的房子，大约可以节省3-7万元左右。 它算是调节房地产市场的裤腰带。 楼市火爆它就紧一紧，提高贷款利率，贷款成本增加了，炒房的人就消停一些；
楼市遇冷它就松一松，降低贷款利率，贷款成本降低了，可以刺激买房的需求。 各家银行不管是房贷，还是给储户的利率，都是在“存贷款基准利率”上做调整，咱们之前说的“加息”、“降息”，都是调整的它。 另一条腿，叫做“金融市场利率”，是市场自发产生的，由资金的供需关系决定。 这就像咱们去买水果、蔬菜一样，反季节的时候价格就高，当季的话就便宜。 而在金融市场上，借钱的人多了，钱紧缺“金融市场利率”就高，反之利率就低。 而现在，贷款基础利率(LPR)是要把市场利率从两条腿走路，变成一条腿走路。 LPR具体怎么玩的呢？ 之前贷款利率不是央行一家说了算嘛，容易形成“一言堂”，与市场脱节。 现在央行“钦点”了18家银行，让它们根据市场，各自报出贷款利率，之后根据报价算出一个平均值，这个平均值就构成了LPR。 不过呢，虽然是让这18家银行各自报价，但为了防止它们串通一气瞎报，央行也规定它们必须在MLF的基础上，进行浮动报价。 MLF叫做“中短借贷便利”，MLF利率是银行从央行那里得到资金的利率，由央行来控制。
LPR=18家银行的“MLF+点”平均值
MLF由央行控制，再加上18家银行根据市场情况的报价，所以LPR利率既有国家的控制成分，又考虑了市场的利率需求。
新政一出来，大家都是一阵懵，这时最积极站出来充当人生导师的想必就是中介了，朋友圈发得可溜了，中心思想只有一个，赶紧买房。
不管出什么新闻，中介都可以解读为房地产的重磅突发大利好消息。
毕竟730政治大会后，市场平静了很多，好久没有出热点新闻了。
回归主题，昨天央行的文件有点晦涩难懂，但核心观点主要是以下四个：
1. 贷款利率定价彻底变化，以前是浮或者下调一定比例，现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。
2. 首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。
照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%(约为4.85%上浮12%)，与现有房贷实际最低利率水平基本相当。
在这个大原则基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。
3.一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改，但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。
4.新政策于2019年10月8日起实施，之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。
简而言之，一句话：
LPR 对于中国经济意义巨大(利率进一步市场化)，但对于楼市几乎没有影响。
其实不管政策怎么变，我想大家最关心的肯定是：新政实施，那房贷利率降了吗？月供少了吗？
正确答案是：没有。
从央行4.9%基准利率上下浮动的算法，到新政的以LPR为定价基准，其实只是算法变了。
真可谓是刚出一坑又进一坑。
房贷利率该是多少，还是多少，你该还的钱，一分都不会少。
对于买过房的人来说，你以前在利率低点还是利率高点买房，这个政策对你来说都没有影响，因为LPR短期内并不会发生变化。算法变了，你该还的月供还是差不多的。
对于打算买过房的人来说，只是到时可以在贷款合同添加利率的商定，可以每年调整一次而已，你该还的钱还是差不多的。
有人说——切，说了半天，改不改基本没啥区别，说它有啥用？
倒也不能这么说。
毕竟咱们知道了，以后房贷利息是多少，是跟着LPR走的。而LPR呢，是每个月调整一回。
如果以后市场不缺钱，LPR很可能下调。
如果赶上LPR比较低的时候买房，就比较省钱了。
赶上比较高的时候买，就要多花钱。
但从短期来看——大家买房的成本，暂时不会有什么大变化的。
房价会怎么走？
整体看，房地产市场会长期保持 “强者恒强”的基调不变，一二线支撑较强，三四五六线进一步走弱。
从公布的7月全国70城房价数据看，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅略有下降；三线城市涨幅均与上月相同。
这说明了什么呢，说明有一部分城市已经进入了“涨幅难扩大，短期也难下跌”的状态中。下图为具体数据↓
(图片来源：21世纪报)
当然，不同城市情况不一样，即便是同一城市的不同地区，或是同一地区的不同楼盘，甚至同一楼盘的不同位置，价值属性可能都会有所差异。
那么，在房子不会被炒但房价可能也不会太会跌的当下，揣着钱的各位该如何买房？
咱们按需求人群说一说。
对于刚需者——
你得先分清自己的“刚需”是真是假。
刚需就像一个大口袋，什么都能往里装，比如，结婚、生孩子、学区甚至是寻求内心的安宁，都能被“刚需”冠名。
但事实上，只有当你遇到的问题，无论怎么解都绕不开“房子”这把钥匙时，才能算是刚需。
拿孩子上学来说，有学区房固然是好，但有些想得开也有一定经济实力的家长，也并不排斥送孩子去国际学校读书，如此看来，学区房也并非是一定是刚需。
所以说，“刚需”是更加坚定你买房的斗志，主要还是得匹配好家庭经济实力。
有首付、有名额，那是最好，你可以好好静下心去选房看房，把重心放在这三个方面：
一、楼盘地段。
选择一个适宜居住的区域，看看绿化怎么样、周边居住密度怎么样等等；再考察一下交通是不是便利，地铁、公交站点离家远不远，开车出门堵不堵、多久能上高速或者环路等。
二、房产功能。
也就是咱们上面说的“刚需”，比如学区房、养老房、改善性居住等等。把解决“刚需”放在第一顺位，然后再考虑其他要求，比如楼层、朝向、面积等等。
三、房屋质量。
房子终究是要住的，质量是个非常重要的问题。说实话，咱们普通老百姓对建筑也没什么研究，也根本不知道墙体里边是什么样子，钢筋水泥的质量有多差，甚至不知道哪一处的质量问题就带来了致命的风险。
“精装变惊装”的维权事件也是屡见不鲜。鉴于此，建议大家尽量买知名开发商的房，倒不是说他们的房百分百都没问题，只是一旦出现问题时，这些大房企更怕品牌污点，更愿意解决问题，这些都是对消费者权利的一重保障。
除了上述这种手握重金就差看房的情况，还有一种比较普遍的现象就是，手头现金离首付还有一段距离，但地处三四线的老家还有房，要不要卖掉老家的房呢？
这类小伙伴普遍纠结的是，老家虽然是三四线，但说大不大，说小也不算小，如何判断未来是否有发展呢？万一哪天发展起来房价猛涨，现在卖掉岂不是亏得慌吗？
一般来说，如果你的老家出现了这几个情况，建议果断卖掉：
一、人口连续净流出，且地区青壮年人口数量少；二、上下班高峰期路上也没几辆车的；三、当地没什么知名企业或者支柱产业。
说白了，就是通过“人口、交通、产业”这三大指标来衡量一座城市的发展潜力。
当然，除非你打算过几年还要回去住，不然还是该出手就趁早出手吧。
对于投资者——
首先，你得做好不赚钱的心理建设。
即便“房地产已不复遍地黄金“已经是共识，但出于资产分散配置，或是这个楼盘真有升值空间等等其他原因，还是有很多人打算投一投房产。
虽说是投资购房，但刚需购房需要注意的地段、功能、质量等要点也是你需要考虑的。
除此之外，投资购房的小伙伴还应该尽量避开这几种房产：
一、老破小。
尤其是处在没有开发规划区域的远郊房，除非是带了那种不会变更划片的好学区，不然别碰；
二、产权不明的房子。
这里面包含小产权房，或者是开发商自己都没走完流程的五证不全的楼盘，这类房产价钱的确便宜不少，但也极有可能是个坑；
三、海外房产。
听着挺洋气，说起来有一种家大业大能四海为家的壕气，特别是这两年，好多小伙伴都去东南亚买房，什么泰国越南柬埔寨之类的。
说实话，跟国内大城市比，那房价是真便宜，但是这些第二、第三梯队的发展中国家近年来的开发量巨大，你买完很可能没法出手。
再加上国家或者地区政策各异，历史上也没有房产投资的路径可借鉴，不一定有人会接盘，你投出去的钱非常容易被“冻”住。
无论是买房还是投资，大家在做出最终决定前，都要好好规划一番，认清大局势，把握小机会，才能顺势而为地做出对的选择。
(本文来源： 好规划网；二小姐笔记；花满楼)
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