至此，"房子"所背负的历史使命已到尽头
2019/10/14 17:27:45 道君说财
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从2017年到2019年，全国楼市画风陡然生变!
两年前，不管是开发商项目总或营销总，还是众多炒房门派的投机客，但凡聚在一起，无不喜上眉梢的，一顿互相吹捧后胡吃海喝大保健。
说到底，房子这钱来得太快太容易了。
两年之后，在各地贯彻房住不炒的精神下，全国各地房地产链条彻底丧失流动性。
房价的供给端(开发商)：限融资、限地价、限房价、限商改住、限签。
房价的需求端(购房者)：限购、限贷、限售，以及部分限离、限落户N年。
这种地量熊市仅仅是让人绝望，而之前的牛市，对于大玩家而言，则是劫财掳命。
一二线城市尚可，但大量三四线以下中小开发商面临巨额债务挤压。大家纷纷选择被重组并购或者干脆撂担子弃盘，因为实在是做不下去了。
投机客更是欲哭无泪，炒楼花炒成了五年房东，起码要到2023年，手里的筹码才能够流通上市交易，而这几年，政策的腾挪空间很大。
全国冻房的大背景下，房地产未来何去何从？我建议你好好深度阅读本文。
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开宗明义，房地产所背负的历史使命已经结束了。
所以，你再看到有人用“房地产不行了地方财政收入该怎么办？”“房地产可以带动十几条产业链，只有房地产才能拉动经济“等等这些言论，都可以弃而不看，因为大环境巨变，这套逻辑，已经落日黄花了。
如果你看不懂现在的政策，那你首先要搞明白，我们过去二十年为什么要搞房地产？
用周金涛的话来说：房地产周期是一个国别周期问题，这个周期最大的特点是它不具有全球的共时性。如果单纯从一个国家的工业化和城市化进程来推导这个国家的房地产周期是远远不够的，因为追赶国(例如近20年的中国)的房地产周期是中国经济增长的原因和结果。
换句话说，从1978年改革开放，到1992年邓公南巡加快改革开放，给中国的经济打了一个良好的底子，然后98年启动住房商品货币化。
房地产和经济就开始互为因果关系。
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什么意思呢？
我们看看我们经济的发展路径：
从1978年改革开放至今，我们的经济发展走了三步：
第一步：发展制造业，招商引资发展经济，赚外汇(1978-2001)第二步：国内加大建设(房地产、基础建设)力度(2002-2015)第三步：产业升级、发展高科技、增强第三产业(2015-至今)
第一步好理解，关键在于第二步往第三步的转换。
中国改革开放四十年，头二十年埋头苦干的搞实体经济，也就是第一步。
到了2001年中国加入WTO，参与了国际分工体系，我们的发展到了第二个阶段，就是各个城市要大搞建设。
而搞城市建设是需要钱的，盖房子要钱、修路要钱，修市政公园广场要钱、建医院学校要钱、哪怕你路边盖个公厕也得要钱。
这天量的钱从哪里来？
这就涉及到一个巨大的本源性问题：从78年到01年这二十年里，我们虽然有原始资本积累，但这种资本积累远远不足以偌大的中国搞全面城市建设。
这是制约我们经济发展的最大瓶颈。
没钱就要借，要负债。
但负债是有讲究的，要么对外负债，借世界银行、国际货币基金组织的贷款。
但1997年亚洲金融风暴的时候，韩国向货币基金组织和世行借钱，但之后韩国自己的国家经济主动权都暴露和受监控给这些背后是鹰酱的国际金融机构，我兔肯定不愿意。
要么就对内负债，借全国人民的钱，透支未来。
所以，我们诞生了土地金融这个东西。
从2003年开始商品房的贷款规模急速扩张后，我们就走向了这条对内负债的不归路。
通过老百姓大量举债买房，拉动居民购房需求，从而转化成居民部门的消费(过去二十年，你买房得装修买家具家电吧)，从而拉动制造业。
再配合城市周边的基建，使得制造业的发展水平、工艺水准，新材料的研发、新能源的使用等都取得了长足的需求拉动型增长。
换句话说，中国过去二十年房地产的繁荣通过国家与居民在土地与存款之间的一次债务交换，然后国家获得海量的资本大搞城市建设，发展各行各业的经济。
更重要的是，由于债务掌握在自己手中以对国家金融安全来讲，远比海外负债更加有安全边际。
正是房地产对制造业的这种正相关性，让国家在过去很长的时候，调控房地产都是压而不重锤的。
大家可以复盘感受品味一下之前的调控政策。
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但到了2015年，房地产开始对制造业出现负相关影响。
中央银行从2015年开始，每放出一块钱的信贷货币资源，就有6到7毛钱就跑到了房地产和房地产相关链条的行业里，而其他行业的制造业、农业、教育医疗、电子科技等等行业才能拿剩下的3到4毛钱信贷资源。
而房地产不仅仅对信贷资源造成了掳掠性虹吸，同时，由于房价过去二十年的大牛市，使得产业资本和金融资本都想继续在实体经济中投入，而是持续不断的投入到房地产领域里。
这就导致一个巨大的矛盾：
房地产和非房实体经济之间的巨大利润分化。
这种分化导致两个恶性结果：
一、整个社会的平衡系统被打破，国家内部利润分配体系濒临崩溃。二、整个社会企业家精神丧失，大家都想炒房，搞虚拟经济，没人想好好的搞实业。
这两条，是任何一个国家稳定发展的大忌。
至此!房地产所背负的历史使命已经走到了尽头。
所以，一副脉络图已经逐渐的被勾勒清晰：在房地产不能举债融资的同时，这个时间节点，当局还要你房地产开始还债!
对于开发商而言，你如果想活下来，要持续降低自己的杠杆率，这话万科和融创喊得最早。要么就要把利润反哺制造业，讲到这儿你就明白为什么许老板要去造车了吧。
所以，未来房价涨不涨跌不跌，根本就不重要，没有市场化成交量的楼市，价格可以直接控制，篱笆扎得这么牢，很难造成威胁。
而那些不相信房住不炒的开发商和投机客，将在这一轮毫不动摇的窒息性调控中，直接被溺死在房地产这个大池子中。
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