套一世A股，还一生房贷，人性在楼市上的疯狂无法计算
2016/9/26 价值线
来源 | 李迅雷(lixunlei0722)、小基快跑
编辑 | 价值线 子墨
不管怎样，楼市终将会迎来繁华落尽、寂寞成殇的那一天，只是早晚而已，因为中国早就成为自有住房拥有率最高的国家之一。当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠谱；若干年后，当独生子女们把四位老人送进了养老院，会面对那几套的空置房产发愁，房地产也成为钢铁、水泥、煤炭等过剩产业之后的又一大过剩行业。以后的历史书，一定会描述今天这场仍在上演的荒诞剧。
大家都知道牛顿说过这么一句话，我能算准天体运行的轨迹，却无法计算人性的疯狂度。据说牛顿因为买了当初大家都非常看好的南海公司股票，但最终由于南海泡沫破灭，牛顿巨亏了2万英镑，为此发出这番感慨。当前，中国一二线城市的房价也出现可观的涨幅，今年全球十大房价涨幅最大的城市中，中国就占四席，其中深圳和上海分居第一、第二。如果仅从房价收入比或房价租金比来衡量，这些大城市的房价早已高得很离谱了。那么，该怎样来理解当今楼市的疯狂呢？
1为何楼市与股市的估值总是偏高
如果说，房价租金比(房价/年租金收入)相当于股市的市盈率，那么，房价收入比则有点类似于股市的市净率。 从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，说明一二线城市的房价上升过快，导致市盈率快速上升。按照国际标准，房价租金比在16.7-25倍之间(或租售比=月租金/房价，在1：200至1：300之间)是房价的健康区间，也就是超过25倍就是存在泡沫了。如日本尽管是负利率国家，但房价租金比在20-25倍之间，属于价值投资区域。因此，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域了。
从房价收入比看，中国楼市的该指标也是领先于全球的。据国际货币基金组织的全球房价观察报告中说，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，北京以33.32位居第五，上海以30.91位居第六，广州以25.85位居第十。
实际上，不仅中国楼市存在泡沫，股市的泡沫也长期存在，即中国股市的整体市盈率和市净率水平长期处在较高位置。如目前尽管全部A股整体市盈率只有20倍，但市盈率中位数仍将近50倍，与中国一线城市的房价租金比一致，因为盈利率平均数是考虑权重因素的，由于大权重的银行等板块市盈率只有5-6倍，故很多高市盈率股“被平均”了，而市盈率中位数则更能真实反映A股的整体估值水平。这也意味着，中国股市的市盈率中位数要高于中国楼市的“市盈率 ”中位数。
当今大家都在谈论楼市泡沫，但实际上股市泡沫要比楼市更大，只是因为股市早已从5100多点的回落了40%，但楼市却已经持续上涨十七八年了，期间并没有出现过大幅回调。不过，尽管股市的波动幅度一直很大，但若从长期且等权重持有A股的投资策略看，其复合增长率甚至高于中国房价的年化涨幅。最具说服力的案例是，若自2004年购买刚设立的中证500ETF，持有至今年8月10日的累计收益率为540%，年化收益率为17%，也跑赢上海房价过去8年的年化涨幅。因为该ETF以中小市值股票为主，故不受大市值股票的估值水平下移影响。即便是在2007年股市的最高点6124点等额买入所有A股，持有至今的收益率也达到168%。
为何高市盈率的股票仍能长期维持如此之高的年化涨幅，核心原因是“资源稀缺”，这是证券市场的长期股票供给管制所致，即股票发行时常因股市的下跌而中断，发行规模的增长远低于货币规模的增长，存量上市公司中很多成为壳资源，通过不断注入新资产而提升估值，极少因经营亏损而退市。
相比股市，楼市的在供给上的管制要比股市少得多，地方政府在商品房的土地供给方面具有很大的自主权。尽管如此，由于住宅用地指标被严格管控，故随着部分大城市人口的不断集聚，住宅用地供给的稀缺性与股票供应的稀缺性有异曲同工之处。但这都是人为造成的。如上海的工业用地数量在城市建设用地中占比过大，郊区的工业用地又要占整个工业用地的三分之一，但这些工业用地所创造的产值不足上海工业总产值的10%。既然效率那么低下，为何不把部分工业用地转为住宅用地呢？更何况随着经济下行，去产能还将延续，就会有更多的工业用地出现闲置。
除了供给管制因素导致股市和楼市的估值水平偏高外，还通过维稳手段从需求端来维持股价和房价的较高的水平，如去年7月份的国家队入市，要求券商在4500点以下不减少股票的仓位等。在楼市方面，今年年初降低购房的首付比例，房产税自2010年试点之后，一直没有推出。
2一轮完整牛市不会止于价值实现
纵观各国股市和楼市的价格变迁过程，发现都会经历这样一个过程，从价值低估到价值实现，再从价值实现到价格泡沫，最后是泡沫破灭，价格走入低估区间，酝酿新一轮周期的启动。国内也是如此，如股市从1990至今，前后经历了五轮牛熊交替的过程，且每一轮下跌都是以“价值回归”为理由，但A股的高估却是常态。
不妨举一个20多年前国债期货的案例。很多人都因为当年国债期货的关闭是因为发生了327事件，而实际上327事件之前，该品种的价格是被低估的，即做多者发现价格并去实现价值，空头属于误判。因此，327事件之后，国债期货价格继续上行，但这就属于多头无理了，因为他们利用国债现货品种的稀缺进行“逼空”，如319品种的合理价格应该是165元左右，但他们把它拉高到200元以上。因此，国债期货的关闭是因为319品种的价格泡沫过大导致的。
中国目前房地产泡沫虽然已经非常明显，即楼市已经完成了从价格发现到价值实现过程，但泡沫究竟大到什么地步，确实很难衡量，只能说是区域性的泡沫过大，三四线城市房地产库存高企，即便有泡沫也不算大。东部的一二线城市房地产的库存已经大幅减少，故泡沫化程度或许比较大。
如前所述，单纯从估值角度看，楼市的整体估值水平低于股市，如主要城市房价租售比在38.5倍左右，超过25倍合理估值上限不远，只有个别大城市房价泡沫比较离谱；从居民买房杠杆率水平看，加杠杆的增速大幅上升，但居民房贷规模并不算大，今年年底余额大约20万亿，只有美国三分之一，今后加杠杆还有一定空间，前提是房价不出现大幅度下跌。我曾经测算过，居民的购房的杠杆率水平应该还可以提升15万亿左右，即占GDP比重大约到37%。
当前楼市其实也是结构性牛市，即一二线城市房价上涨，三四线基本不动，但去年是一线城市房价上涨凶猛，今年则传导至二线城市，今后会否继续向部分没有上涨的三线城市传导呢？
3不可低估人性的疯狂
学者研究和预测楼市价格走势及泡沫何时破灭，总是基于一系列宏观指标和经验公式，但中国与其他国家相比，楼市的游戏规则比较独特，有些方面不具有可比性。比如，户籍制度及人口流向的限制政策在大部分国家都不存在；社会公共服务分配的不均衡等；因此，房价租金比或房价收入比可以衡量房价水平，但不能以此来预测房价何时见顶。
从2001年至2010年，澳门博彩业收入九年增加了10倍，其总额超过美国拉斯维加斯博彩业的三倍以上，这与一个国家或周边国家的人均GDP水平有关吗？如果有，似乎影响也有限，比较中国大陆和美国的人均GDP水平，也相差甚远。这说明，一旦游戏规则切换到赌博模式，参与者收入高低就不再对其投机行为有太大约束力。如中国股市去年的交易额要占全球股市交易额的三分之一，尽管中国投资者的资本规模不算大；而且，中国资金实力偏小的散户交易尤为活跃，要占到A总交易额的85%左右，故人性的疯狂度确实很难预料。同样道理，用房价收入比或房价租金比来判断一个理性的市场的拐点或有效，去衡量一个非理性的市场则无意义。
在期货市场上，90%的参与者是投机者，另外10%则为套期保值者或风险对冲者，它具有价格发现和套期保值两大基本功能，相对比较单纯，期货市场对金融和实体经济的相对冲击比较小，因此很少听说期货市场的疯狂导致系统性金融风险的爆发。在股市上，参与者中投资者与投机者的基本参半吧。在金融混业化时代，股市暴跌容易导致系统性金融危机的爆发，因为大型金融机构往往会参与其中，如果有几家大机构出现资金链断裂，就会引爆危机。
楼市的参与者，大部分应该是消费者，即住房具有消费属性，存在使用价值。除此之外，还有投资者与投机者，投资与投机其实很难区分，但前者应该更注重租金回报率，后者则更注重谋求价差收益。
作为消费者，对住宅既有刚性需求，又有改善性需求，他们在乎的是以相对低的价格买入。在90年代初，中国出现以商品短缺为特征的高通胀时代，消费者通宵排队买家电，因为预期家电价格会继续上涨，后来的事实证明，家电是最不能抗通胀了。房地产市相比资本市场的参与者，又多了一个消费群体，在住宅价格上涨的预期下，这三大群体的购买动力就会比资本市场更大。反之，在价格预期下跌的时候，由于消费需求的始终存在，房地产市场的跌幅一般也要小于股市。因此，一般而言，房地产市场的价格波动幅度要低于股市。
这轮房价的上涨，最明显的特征的是结构性上涨，这反映了中国经济在不同区域间的分化，凡是公共服务相对完备，就业机会多的城市，房价涨幅就大，反之就小。这可以解释经济下行而局部性房价上涨的内在逻辑：随着经济下行，去产能将导致一大批中小城市的衰落，人口流向大城市，如过去十五年来，河南和安徽的人口在不断外迁，但郑州和合肥的人口却在不断增加，而作为人口净流入的省份浙江和江苏，人口也进一步向省会城市杭州和南京集聚。这就比较容易解释郑州、合肥、杭州、南京等二线城市近期房价大涨的原因。
因此，我认为这轮经济下行过程中的楼市结构性牛市，最大的基本面就是经济区域性分化下的大城市化进程加快，同时城镇化则步入后期。不仅是人口向一二线城市集聚，而且资金也向大城市集聚，尤其是一线城市，所谓，一线城市的房价上涨，更多地体现为货币现象，因为人口流入被严格限制。
楼市的投资者或许是基于利率下行，人民币贬值的预期购买房子，寻求资产的保值增值；而投机者更多是基于住宅用地的“稀缺性”、政府不敢严厉打压楼市等因素。因为现有的土地政策如果不改变，则部分城市的住宅用地将耗尽，房地产的库存也会接近于零。此外，房地产对经济稳增长举足轻重，房地产又与银行信贷紧密挂钩，可以说，房地产绑架了中国经济。投机者正是谙熟于此，才敢在楼市泡沫十分明显的情况下不断加杠杆买入。
当前，楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，因此，人性就会在群体动力的作用下体现出疯狂地贪婪和冒险，但究竟这轮楼市的价格上扬还能走多远，确实很难度量，因为从价格低估到价值实现，是容易度量的，但如果考虑的“逼空”下的非理性因素，后面的价格就很难估算了，因为越来越多的人会相信“房价不败”的神话，除非政府有像当年关闭国债期货交易市场那样的勇气。
不管怎样，楼市终将会迎来繁华落尽、寂寞成殇的那一天，只是早晚而已，因为中国早就成为自有住房拥有率最高的国家之一。当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠谱；若干年后，当独生子女们把四位老人送进了养老院，会面对那几套的空置房产发愁，房地产也成为钢铁、水泥、煤炭等过剩产业之后的又一大过剩行业。以后的历史书，一定会描述今天这场仍在上演的荒诞剧。
链接：
套一世A股，还一生房贷36个房价段子，声音在笑泪在飚
十年生死两茫茫，房价涨，房奴殇。
乐一乐那些房价的段子 ，听一听欢笑背后的心酸。
/ 1 /
问：妈妈，为什么蜗牛看上去挺可爱的，但是鼻涕虫却让人恶心？
答：这大概就是有房和没房的区别吧...
问：妈妈，为什么马蜂令人讨厌，而珍珠让人喜欢呢？
答：孩子，这是住筒子楼和住独栋的区别吧...
/ 2 /最贵的地叫地王；最贵的房叫楼王；
建的最晚的叫绝版；建的最高的叫地标；
在老城区叫传承千万人脉；远离市区叫生态奢华；
起个洋名叫欧式；命名中文叫古典；
又大又贵叫府邸；又小又贵叫豪宅；
精装修叫“给你五星级的家”；毛坯房叫“创意空间”。
/ 3 /
从春节鞭炮声看上海房价：
清晰听到鞭炮声的2-3万，隐约听到的4-5万，一点听不到的8-20万。
/ 4 /帝都房价：
你要是年薪在300W以上，二环内，你爱买哪儿买哪儿；
你要是年薪在100-300W之间，二环至四环内，你爱买哪儿买哪儿；
你要是年薪在50-100W之间，四环至六环内，你爱买哪儿买哪儿；
你要是年薪在10W以下，你就给自己挖个坑，爱埋哪儿埋哪儿。
/ 5 /按揭就是把你按在地上，一层一层把你揭开。
虽然话有点糙，但对大部分房奴来说，这个形容很形象。
/ 6 /中华民族是一个有智慧的民族，我们发明了错峰上下班解决拥堵的问题。
接下来我们还可以发明错峰买房解决高房价的问题，简单的说就是，有些人这辈子买房，有些人下辈子买房......
/ 7 /房价涨，你为开发商打一辈子工；
房价跌，你为银行打一辈子工；
其实，你一直是在为一只看不见的手打一辈子工。
/ 8 /这么多年，很多人骗过我，现在看来，惟独房产中介没骗过我，这么多年一直跟我说房价要涨，房价要涨!真爱啊!?
/ 9 /中介打来电话，问大哥你要不要买房，房价还会飙升，再不买就没有这个价了!
我说我已经买了。
他又说，大哥你要不要卖房，现在房价不错，在高位，再不卖就没有这个价了!
/ 10 /“等我股票回本了，就跟你离婚。”他淡淡地说。
听完后，她的心里暖暖的，她想，这大概是最海枯石烂的承诺。
“等房价跌了，我就买房和你结婚。”他暖暖地说。
听完后，她的心里凉凉的，她想，这大概是最婉转的分手了。
/ 11 /人生三大错觉：TA还爱你、股票要涨、房价要跌。
/ 12 /本想择一城终老，遇一人白首。可我们只能套一世A股，还一生房贷。
/ 13 /上联：“傻傻”的来，“傻傻”的买，“傻傻”的挣了几十万； 下联：“精明”的算，“精明”的看，“精明”的一年又白干； 横批：相信就买，不相信就接着看。
/ 14 /今天走在路上，看到地上有捆芹菜，捡还是不捡？ 仔细一想，有芹菜就要买肉，买了肉就要有厨房，有了厨房就要有媳妇来做，有了媳妇就肯定有个丈母娘，你想娶她姑娘，她就必须开条件：要房要钱要车... 赶紧把芹菜扔了，肯定是开发商故意扔的芹菜，差点上当!
/ 15 /阿呆在巷子里捡到了一盏神灯，他擦了一下神灯，灯神出现了：“我可以满足你一个愿望，你说吧!”
阿呆兴奋地大喊：“我要一套房子。”
灯神脸一黑：“内什么～，你太贪心了，我要能给你房，我还住灯里干啥？”
/ 16 /今天过秤的时候，突然觉得体重与房价很像：
只要不长就已经很开心了，降是不指望了。突然就长起来了，措手不及。 都是局部(脸和肚子；一线城市)长得最快。
所采取的主要应对措施是少(限)吃(购)，都是治标不治本的办法。
再长也想吃(买)，因为这是刚需…
/ 17 /某房地产项目广告语：“我妈说了：你要买了这儿的房子，我就嫁给你。” 神点评：“只能回她一句：你妈逼的？”
/ 18 /“小王，听说你上月买房了，恭喜啊。”
“哎，都花的父母防老的钱，不是啥喜事。”
“那你老婆刚给你生了一对双胞胎，总是大喜事了吧!”
小王一言不发，狠灌一口二锅头。
“难道……难道两个都是男娃？”
小王依旧一言不发，两行热泪已悄然流下。
......
重男轻女这个中国几千年解决不了的问题，现在让房地产解决了……
/ 19 /蒲松龄有聊斋，梁启超有饮冰室，纪晓岚有阅微草堂，而我只想要一套经济适用房。
/ 20 /所谓殊途同归，讲的是，以前有当飞行员、科学家、政治家梦想的中国小朋友们，成年以后梦想统一变为了买房。
/ 21 /记者在深圳采访路人：如果你中了500万，打算怎么花？ 路人：先把房贷还了... 记者：剩下的呢？ 路人：剩下的慢慢还...
/ 22 /婚期将到，国内兄弟，有钱公寓，没钱蜗居，望长城内外，大厦高楼，工地上下，人浪滔滔，早起晚睡，达旦通宵，丈母娘说：买个房子才达标。
须钞票，看人山人海，一房难搞 楼价如此虚高，引无数英雄竞折腰，昔秦皇汉武，见此摇头，唐宗宋祖，更是没招，一代天骄，成吉思汗，只好住在蒙古包。
/ 23 /一楼盘开盘，房产商制作大幅广告吸引市民，上写：没有房子，就没有媳妇。
年末房产行业协会评比大会上，该楼盘房产商荣获“最诚实地产商”。
/ 24 /手里有房没钱的，希望学俄罗斯，保房价弃汇率。
手里有钱没房的，希望学日本，保汇率弃房价。
手里有房有钱的，急着卖房子，配置海外资产。
手里没房没钱的，觉得没自己啥事，全面崩盘了才好… 你是哪一款？
/ 25 /夫妻两个人，辛辛苦苦打拼，然后买了个海景别墅，还房贷每天压力巨大，早出晚归。
然后他们家的保姆每天做的最多的事情，就是抱着他们家的狗在阳台上看海、喝咖啡。
/ 26 /买房子要求不要太高。
通风好又便宜的，那是报刊亭。
地段好又交通便利的，那是地铁口小卖部。
采光好又舒适的，那是房车。
通风好又便宜又地段好又交通便利又采光好又居住舒适的，那是停在地铁口边上用房车当门脸房的小卖部，还兼卖报纸。
/ 27 /过去一年里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：
凯恩斯主义的政府刺激需求；马歇尔计划的一带一路；克林顿的互联网加万众创新；弗里德曼的货币供给理论；里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉的房地产拉动经济上…
/ 28 /老婆买了一只仓鼠和一个笼子来玩。
我问她多少钱，她说仓鼠10块，笼子20元。
我听后抱怨，这笼子比仓鼠还贵啊？
老婆回答，难道你认为你的身价会比现在的房价贵吗？
/ 29 /一天，兔子来到乌龟家，一进门，说：“你这房子真不错，唉，现在房价高得惊人，不知什么时候我也能买一套这样的房子。” 乌龟说：“贷款呗，我就是贷款买的。” 兔子说：“说的简单，我最多贷30年，而你能贷上百年。”
/ 30 /问：失恋，除了疯狂地看书、运动之外，还有什么好方法能够高效、快速地走出低估？ 答：回家见爹妈，对镜数白发。出门查存款，上网问房价。
/ 31 /
中国出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题：
近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%的股份就够买几套了，请论证楼市、股市哪个泡沫更大？
/ 32 /A：“双十一那天要是房价也打五折就好了!” B：“看你说的，好像五折你就能买得起了似的!”
/ 33 /爸爸吹起一个气球，在上面写上自己的愿望：贪官越来越少，房价越来越低。
写完后就放飞了，气球越飞越高。
爸爸兴奋地说：我的愿望要实现了!
话音刚落，气球炸了。
妈妈说：你的愿望破灭了!
爸爸说：是气球的质量太差。妈妈说：是你的要求太高。
/ 34 /2016败家行为排行榜：① 卖房创业 ② 卖房炒股 ③ 炒股 ④ 创业 ⑤ 吸毒 ⑥ 炒期货⑦ 赌博 ⑧ 大额储蓄与大量买理财产品⑨ 养宠物⑩ 淘宝 2016兴家行为排行榜：
① 北京买房② 上海买房③ 深圳买房④ 合肥买房⑤ 南京买房
⑥ 杭州买房⑦ 厦门买房⑧ 天津买房⑨ 武汉买房⑩ 苏州买房。
/ 35 /强烈要求房价以后加入熔断机制。
当房价超50%的人买不起时，熔断暂停一个月，让大家一起冷静下来思考。
当房价超70%的人买不起时，直接熔断结束，政府福利分房!
/ 36 /
当年北京房价2000多一平的时候，感觉下面这个视频就是个笑话，现在看来，自己才是个笑话。
http://weixin.100md.com
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