重磅 | 四张图看清，今年或是房价历史大顶！
2016/9/27 价值线
来源 | 价值线 综合华泰宏观研究与姜超宏观债券研究、解局北京(zhongnanhai1921)、21财闻汇
编辑 | 价值线 宁宁
2015年6月至今，中国房地产市场火爆之势再燃。在一线城市房地产价格如此暴涨的背景下，各地方政府开始相继上演“限购”戏码。然而如此严厉的限购政策似乎并没有如预期降低居民的买房情绪。
所有人都似乎在问，在房价已经疯狂上涨的现在，一线城市的房地产，买，还是不买？一方面，如果未来一线城市的房价如脱缰野马一样继续上涨，那么现在买房无疑是一个理性的选择；另一方面，在一线城市房价相比于二三线城市而言已经如此高企的现在，房地产市场是否存在泡沫破灭的风险？
我们可以简单的横向对比中国的一线城市与全球各主要一线城市的房价。
房价绝对值
从房地产价格绝对值来看，中国一线城市中的深圳的房地产价格最高，深圳城市中心的平均价格为15206.36美元，上海、北京和广州分别为12109.75、11039.48和6641.60。与全国水平相比，一线城市的房地产价格偏高，深圳房地产基本上是全国的2.4倍。
房价收入比
该项指标的收入数据是指家庭可支配净收入，其计算方式是1.5倍的平均净工资(此处假设女士参与工作的比例是0.5)，住房面积约为90平米，住房价格是指城市中心和非中心的平均价格。
房价租金比
房屋抵押贷款收入比
该指标中贷款成本指90平米住房20年期限的全额贷款，其住房价格是指城市中心和非中心的平均价格，家庭收入同样是根据平均工资来估算的。
一线城市房价破裂的可能有两种情况：一是国际金融危机传导到中国。中国已经越来越融入全球经济，国际金融危机的爆发，中国难以独善其身，直接的冲击会导致房价出现大幅快速下跌。二是政府调控措施的失当。我们在之前报告也曾提出中国政府对房地产市场的调控需要实现房价过速、金融稳定与经济发展的三者平衡。不会出现政府一味打压房地产，不顾金融稳定和经济发展的情况。房地产之于中国类似股市之于美国、大宗商品之于俄罗斯和巴西。
但由于目前一线城市房产交易者多为加杠杆行为，可能出现过度针对杠杆行为调控措施，引发地产崩盘。以上两种情况目前出现的概率并不大。所以购房者不能依据小概率事件作为买房的时点判断。
中国地产过热难以持续，今年或是历史大顶!
2016年的经济增速保持平稳，其中火爆的房地产是重要贡献，前8个月地产销售面积同比增长近30%，也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来，今年的地产销售或已接近历史的顶部，未来面临极大的下行风险。
居民拼命贷款买房。因此，16年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，13年的贷款占比仅为1/3，而16年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。
房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。
流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。而在15年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。
延伸阅读
超敢讲!高层智囊一个月内5次警告：金融狗都买不起房了
一、智囊其人
在当下中国经济学大咖中，曾任国务院发展研究中心副主任的刘世锦，绝对算是中南海高层的“座上宾”。这名出生于1955年的西北汉子以对显示问题的“预测”和“直觉”更为业内人士称道，甚至被誉为“神奇”。
五年前，刘世锦组织的团队就成功预测了中国经济将在2013年出现下滑，当时引起较大的反对声。2013年，这一预测获得应验，相关论著《陷阱还是高墙：中国经济面临的真实挑战和战略选择》获得当年的孙冶方经济学奖。
二、一个月内5次警告：金融狗都买不起房了
在最近一个月内，关于房地产刘世锦有过5次发言，针对目前存在的问题他感到痛心疾首，而其所揭示的某些现象可谓触目惊心。
1、盯上房地产!风投都不搞创新了
时间：9月24日
观点：最近一线城市房价上涨应该说已经达到了疯狂的地步，这实际上对创新创业是有损害的。本来有些资金是准备去搞创新的，最后一看房地产价格涨起来了，这么多年的投资都不如买房子，于是一些风投项目也投向了房地产项目。
真的无法估计中国房地产能涨到何种程度？
2、我们的房价为什么这么高
时间：9月17日
观点：房地产投资在2014年已经达到峰值，而今年一线城市房价的暴涨，其认为有合理因素也有不合理的地方，但涨到目前这个程度是有不可逆的因素。
城市规划需要反思。一线大城市几乎都有人口控制的规划，最后事实证明都是错的，搞城市规划中间还有多少计划经济的思维方式在起作用？
有人讲说特大型城市现在房价涨了，你能不能增加供地呢，能不能释放出这种信号呢？如果农村用地宅基地和国有土地一样可以同权同价进入市场的话，我们的房价还会这么高吗？我觉得这些答案其实没有那么复杂。
3、金融街工资就算高也是买不起房了
时间：9月11日
观点：最近北京、上海、深圳房价飙升，当然有它合理的局面。但我们看到更多的是一些不合理的因素。比如像我们城市的发展战略。这些年我一直在想，上海有多少人口，北京有多少人口，这个规划指标应该有。这个问题要反思。
如果你规划的指标和最后应该达到的指标差距太大，最后各种资源都会出现问题，包括土地和公共服务，这实际上也是供给侧结构性改革的问题。
三中全会讲得很清楚，农村的基础土地无论是建设用地还是宅基地都要动起来，逐步要流转。几年过去，宅基地的流转，据我所知现在试点是在村里进行的，由一个村里一个居民组进行流转，集体内部才能流转。你是需要这样流转吗？你是要村和村之间，城市和村之间，是要和外省外国这么大范围进行流动的。
所以，中国的改革体想往前推还是可以推，但你不想改革，弄出很多招你真是没脾气。
如果农民的宅基地能够和国有土地一样同价同权都流动起来的话，北京的房价会这么高吗？深圳的情况略有区别，深圳的土地比较有限。我觉得这个问题很值得大家思考。我们的高房价导致了已经很突出的收入分配差距大的状况会进一步加剧，这件事现在已经不能退了。
我觉得如果一个城市，年轻人觉得这个城市生活成本太高，待不下去的时候，这个城市是没有未来的。北京就是这样，有一些年轻人本来打算买房子，大概在五年前，集各种关系，所谓“洪荒之力”还能买房子的话，现在很多人已经不想这个事了。这个地方已经15万一平，金融街工资就算高也是买不起。
4、决策部门知道这个城市应该有多大是典型的计划经济思维
时间：9月7日
观点：中国目前的实际增速很有可能在5%-6%之间，现在已很接近底部。明年是触底的关键期，这两年如果不能触底的话，经济就要出问题了。
我们基本的判断2014年就是房地产的一个历史性拐点，中国城镇每年新增住宅需求峰值就是1200万-1300万套，这个数值2014年就达到了。保障性住房建设高峰已过，对住宅投资的支撑作用降低。
北京现在的房价令人感到不可思议，这背后有两个不合理因素：
一个是我们的城市发展战略，北京市的人口规模限定过几次了，最初开始1000万冒头，现在将近2000万，现在上海市也在制定人口规划。过去计委搞经济、搞生产都采取这种计划办法。现在这种对城市的限定，意味着决策部门知道这个城市应该有多大，是一种计划管理式的城市发展战略。
第二，地方政府垄断土地供应。地方政府都在算账，什么时候这块地抛出来价格最高。这些年的城市发展战略，土地财政基本上成了卖地融资的方式，客观来讲这种方式过去有其合理性，但是在目前房价已经非常高的情况下，地方政府减少供地，价格是往上走还是往下走呢？
我看到的，唯一一个，合肥一个女市长，水平还是不低的或者胆子挺大的，说新增供地大概五六千亩。这个信息出来以后，合肥房价就稳住了，但是她说这个话胆子挺大的，地方财政由此要减收多少呢。
我们做一个假设，比如北京的小产权房、北京周围的集体土地、建设用地，包括宅基地能够入市交易了，北京的房价还会这么高吗？
现在这么高的房价，有人高兴，有人不高兴，但是我觉得高兴的人得小心一点，比如地方政府财政收入是增加了，但是年轻人到这地方一看以后就不在这儿呆了，这个城市有希望吗？创新创业从哪里来呢？
我这两天到深圳，深圳在吸引一些国外的优秀人才，但是房价这么高，他们来以后房子怎么解决，市政府也有一些政策，但是能享受的人毕竟是少数，大多数人不达标。
这显然不利于中国下一步建设创新驱动的社会，加上货币政策催生的资产泡沫，现在都在搞金融投资。有人说这么多年最正确的投资就是在金融街买了房子。这个故事日本也曾发生过。
特别是中国经济已经下台阶，房价这么高，我本人倾向(认为)泡沫因素很强了。如果继续鼓吹这个泡沫，只能加剧我们的混沌。
总的来讲，房地产全国来讲需求已经见底。
5、房地产投资增长触底意味着什么
时间：9月2日
观点：高投资触底，有一个通俗说法，即主要取决于基础设施、房地产、出口三只“靴子”落地。
基础设施投资占全部投资比重的高点出现在2000年左右。作为政府稳增长的主要抓手，这一指标波动较大，但总体上处在回落状态。
出口已由以往20%以上的高增长转为2015年的负增长，可以认为大体触底。
房地产投资在经历了较长时间的高速增长后，2014年触到历史需求峰值后开始快速回落，2015年下半年出现月度同比负增长，当回落趋稳时，很可能成为房地产投资增速触底的信号。
房地产投资增长触底，也意味着全部投资乃至从需求侧看的整个经济增速探明底部。
刘世锦：这张图是2009年画的，到现在一个符号都没变，什么意思呢？当时我们首先观察到这个现象，基于各项指标都非常确定的要下台阶。当时就提出一个判断：中国经济将会下一个很大的台阶，由高速增长降为中速增长。当时做出这个判断的时候，大部分人都是不同意的。
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