房产税真要来了!谁会受到一万点伤害？能不能抑制房价上涨？
2017/12/20 价值线
来源｜价值线综合中国经济网、大猫财经、华尔街见闻
编辑｜小精
12月20日，财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。
文中明确指出：
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
相信看完这几个问题，大家会对房地产税有更深一步的了解。
1、房地产税怎么收？征收原则是什么？
肖捷在上述文章中，明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
立法先行
在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。
充分授权
“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。
国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”
分步推进
“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。
2、房屋的评估值如何确定？
标准是怎样的？
肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。
可见，“按照评估值征收”很可能是未来房地产税立法的方向。
那么，自己的房子如何估值？成了有房者最关心的问题。
不少人担忧，以前买的房子价格低，现在涨价了，按市场价值估值，岂不是亏了？
房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。
国家行政学院经济学部教授冯俏彬解释道，按照房屋现有的市场价值评估是国际惯例，要放在房地产税的整体框架当中，地方政府会充分考虑。依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则授权给地方政府，如何时开始征收，如何估值，适用的具体税率，地方政府可以根据本地的实际情况，进行权衡和选择。
目前，普遍认为，由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。
据每日经济新闻，中国财政科学研究院院长刘尚希表示，到底怎么评估，谁来评估，评估周期、基准怎么确定，有待进一步明确。
刘尚希也表示，房地产税作为一个地方税种，不同的区域评估肯定不一样，可能让地方选择适当的评估模式、方法、基准，税率也可以由地方选择，像资源税一样。所以，房地产税不会是全国各个地方完全一样，应该是在中央统一立法的框架下，让各个地方能有空间结合当地实际情况因地制宜，确定税率、税基以及征收具体办法。
3、房地产税什么时候开征？
需要强调的是，房地产税不会立即开始征收，而必须要通过一系列立法程序。肖捷指出，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，目前看，2018年是房产税立法比较恰当的时机。因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是，与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行。
4、如何确保总体税负平稳？
对于肖捷文章中提出的“适当降低建设、交易环节税费负担”，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。
朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。
5、房地产税能不能抑制房价上涨？
关于房地产税能否抑制房价上涨这个问题，不同专家持有不同的看法。
有的观点表示：能!
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示房地产税的征收能够发挥三个作用。
第一是增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。
第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。
第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。
也有观点表示：不存在直接联系。
不过，也有多位专家表示，房地产税与降低房价之间并不存在直接联系。
中国社科院经济所研究员汪丽娜认为，从国际经验来看，房地产税可能达不到抑制房价的效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家，都有房地产税。
原国家税务总局副局长许善达： 那么多有房产税的国家，没有一个经济体或者国家是因为征了房产税房价就能够抑制住。
胡祖六和哈继铭这两个曾在国际组织工作的专家的研究结果表明： 没有一个国家或者经济体是靠房产税能够把住房价格抑制住的。上海、重庆都收了房产税，上海房价上涨，重庆房价上涨，也没有比别的地方涨的就小了。中国的经验和国外的经验已经证明了房产税没有抑制房价的功能。不能期望房产税在这方面发挥多大作用。
任志强： 美国的房地产税最高的是纽约，大概6%，911之前大概 2%不到，因为911 提到了4%，后来又提到了6%，但是纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312，房产税对抑制房价没有任何作用。 ”
6、房地产税真的要来了，
谁会受到“一万点伤害”？
房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施，并被当成房地产长效机制的组成部分。房地产税一旦开征，那些在中心城市囤积了大量住宅的人，那些加杠杆、超承受能力买多套房的人将受到“一万点伤害”。
在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。
盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。
盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。
加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。
在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★★★★
相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。
手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数★★★★★★
房地产税如果出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
7、他国经验：美国房产税咋收？
在房屋和土地有永久产权的美国，房产税已有200多年的历史，是房屋永久产权的最基本保障，也是房主的义务(不缴房产税，房屋可能会被没收并拍卖)。
美国各州政府自行决定房产税高低，每年都需要缴交，房产税也是地方政府维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。也就是说，美国房产税“取之于民，用之于民”，房主可以享受到社区服务改善的好处。
在实际缴纳过程中，各社区会根据实际情况不同而相应调整税率。富人社区房产税会稍高，这使当地学校、医疗等公共设施更好，形成良性循环。而中低收入社区的房屋则会由专业人士评估，适当减少缴纳的房产税。
下表是美国各州房产税情况，美国各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间，全国房产税中位数为2149美元。
美国各州房产税率(来源：WalletHub，粗体字为热门投资地)
各州中，房产税最低的是度假胜地夏威夷，当地房产税仅有0.28%，房东每年需缴纳的房产税中位数是1406美元。
与纽约曼哈顿一河之隔的新泽西州，是美国房产税率最高的州，达2.35%。按照当地房价中位数估算，每年房产税需缴纳7410美元。拥有靠近纽约的便捷，新泽西近期也成为国人赴美买房的热点城市，但当地的房产税支出不容忽视。
有的州虽然房产税高，但其它方面税收较低，同样对人口迁移和投资具有吸引力。德克萨斯州的房产税达1.9%，但由于德州不征收个人所得税，使得当地居民税负相对较轻，吸引大批年轻人和大企业前往。
而在热门投资地点中，加州房产税最低，仅有0.81%；气候温暖的佛罗里达州和西北部的华盛顿州房产税分别是1.06%和1.08%，这两个州也不征收个人所得税；纽约所在地纽约州房产税率偏高，为1.62%。
房产税的高低，对人口迁移和房价也造成一定影响。一般来说，人们会倾向于定居在房产税率较低的州，一些房产税少的州房价上涨也就更快。过去五年，美国房价涨了45%，但房产税最高的新泽西州，房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州，房价则分别大涨59%和83%
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