一文看懂房地产投资中的IRR和ROI
2022/9/19 0:12:00 华尔街俱乐部
在过去的定期投资者报告或项目汇报时，艾珂荣资本通常会用一系列数据来展示每个项目的预期收益，但这些数据究竟代表了什么呢？
对于投资者来说，监控股票和债券等投资的表现比较简单，只需要登录相关网站或自己的经纪账户，查看持仓的表现即可。但相较之下，房地产是一种私人资产，并且其每天的价格波动和市场表现很难体现。因此，我们就需要借助更多的方式来计算房地产投资的历史或预期回报。
衡量一项房地产投资盈利能力的方法有很多，其中比较常用的就是计算其内部收益率(Internal Rate of Return，IRR)或投资回报率(Return on Investment，ROI)。
什么是内部回报率(IRR)？
内部回报率(IRR)是一个以百分比表示的指标，这个指标告诉投资者的是，随着时间不断推移，他们已经或者有望实现的房地产投资的平均年回报率。 例如：项目A的IRR是12%。这指的是，如果投资项目A，我们可以预期平均年回报率为12%。 
IRR的基本原理，就是将利润和时间价值结合到了统一的标准中：
利润：一项投资相对于投资本金，所产生的现金量。
货币的时间价值：随着时间推移，通货膨胀会影响货币的价值。例如，今天的1美元到2022年可能只有0.9美元的购买力。
每项投资都有取舍，也叫机会成本：如果你选择投资项目A，这可能表示你放弃了投资项目B的机会或潜在的回报。
IRR在房地产投资中的应用
在房地产投资的整个过程中(通常至少持续几年)，投资者会收到租户的一系列付款，并且在房产出售时还会收到一大笔一次性付款。有时，也会出现再融资或其它能创造额外现金收益的事件。这些现金流发生在未来不同的时间点，因此它们的相对价值也不相等。正如上文提到的，今天的1美元比五年后的1美元更值钱。 
通过IRR，投资者可以利用适当加权不同时间发生的现金流，对投资机会来进行全面比较。 需要注意的是，对于大多数房地产投资来说，最初的IRR只是一个基于一系列假设的估计。但它仍然是衡量项目潜在年化回报率的有效工具。一旦项目被出售，实际的最终IRR就可以计算出来。
IRR的计算
IRR的目标是向投资者提供基于随时间变化的现金流的预期回报。要想理解IRR，需要先理解净现值(Net Present Value，NPV)。所谓NPV是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。而IRR就是当现金流的NPV等于0时的折现率。
影响NPV的因素主要有三点：
对投资者的年度分配水平；
该项目将出售的日期；
该项目的售价。
项目IRR为正表示投资者获得了投资回报，IRR为负则意味着项目亏损。
举例：
上图案例，在Excel中可用IRR(-100,-10,5,20,60,100)公式直接计算，得出IRR=13%。表示本项目在五年内的预期年收益为13%。
而在实际的房地产投资中，现金流会更复杂及多样化，我们就可以借助专业的电子工具来进行相关计算。
什么是投资回报(ROI)?
除了IRR之外，投资回报率(ROI)也是一种常见的盈利指标，它可用于评估投资的效率或盈利能力、或比较若干不同投资的效率。ROI用百分比直接衡量了投资回报与投资成本的关系。
投资回报率(ROI)公式如下:ROI=(投资现值?投资成本)/ 投资成本
举例：项目A的投资成本为100万美元，在两年后退出时出售价格为150万美元，则其ROI=50%。表示本项目在两年内的预期收益为50%。
“投资现值”是指出售投资项目的所有收入。由于ROI是用百分比表示，因此它就可以很容易地被用来与其它投资的回报进行有针对性地比较，包括不同项目或资产的投资。
ROI在房地产投资中的功能
ROI的通用性和简单性，使它成为一个很受欢迎的指标。从本质上讲，ROI可以被用作衡量投资盈利能力的基本指标，包括但不限于股票投资、公司扩展、或者房地产交易。 其计算本身并不复杂，并且应用范围广泛，且易于解释。如果一项投资的ROI为正，则投资至少是值得的。但如果有其它ROI更高的投资机会，这也可以帮助投资者排除或选择出最佳选项。与IRR相同，投资者应当避免进入负ROI的项目，因为这意味着净亏损。
IRR在应用中的问题
在房地产投资中使用IRR有其优点：它考虑到了未来现金流的时间价值，并相应地对其进行加权，并且也可以简单地通过专业工具来计算。 但是投资者不应该仅仅依靠IRR来指导他们的投资决策。一个项目会由许多因素来决定，高IRR并不能代表一个项目是更好的投资。例如，IRR的计算没有考虑到项目的规模或风险概况、产生回报的时间框架、或要实现的实际利润金额。房地产项目也可能存在难以准确预测的风险，比如租金和入住率等等。 并且由于IRR的计算极大地依赖于各种假设，管理人的预测假设可能会对数据产生歪曲或误导。因此，投资者必须评估基本假设的有效性，而不是仅仅基于所声明的IRR来做出投资决策。简单地说，IRR的计算作为预测时，实际结果可能与预期会有不同。
而ROI的应用则更关注于项目的实际回报，当一个项目的周期或中期现金流可控时，ROI可以带来更客观的参考依据。而且，ROI可以用来对不同规模、不同类别的项目进行横向对比，可以帮助投资者做出更多的判断。
结合不同的回报指标，投资者不仅可以借助其了解房地产机会，其实可以应用到任何投资产品中。而应用的最终目标，应该是更好地把握整个投资领域的过去和潜在回报。
转自iCap Equity 艾珂荣资本 作者 艾珂荣资本
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