热度褪去，我们从千年大计雄安看到了这些
2017/4/17 文因互联
文因互联最爱折腾的产品汪朱衡利的又一次折腾之旅，看她如何带着两个微信小程序去玩转雄安新区，还不动下你的手指点开看看她的发现？
千年大计雄安新区在过去几天内着实吊足了我们的胃口，清明节后的第一个周末(4月8日)，亦不能免俗地约上文因互联的三五同事，从北京出发自驾140多公里前往了雄安新区三县。
一、所见所闻
雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，由于一日游的限制和地理环境的陌生，我们一行人便商定了一个策略，就是每到一个县就直接导航至该县的县政府门口，然后驱车绕“城”(看起来不是村的地方)一圈。
雄县篇
我们第一个达到的区域就是雄县，从高速下来就发现一个很明显的现象，接近雄县境内就发现到处挂有网上广为流传的横幅，而在其他两县则均很少见到这些东西。
雄县县城是个典型的小县镇，从谷歌卫星地图上来看，目前雄县以县政府为圆心，“开发”了半径2公里左右的区域，与之对应的是超一线城市如京沪30-35公里城市半径，强二线如杭州南京15-20公里的开发半径。
所以我们在雄县只花了十几分钟就开车转完了整个县城。中心区域都没见到什么高档的酒店，最有档次的消费型店铺是一家海澜之家和九牧王。(ps：中午在县政府附近的一家四川饭店吃了饭，份量大菜很硬，人均只花了33元。)
在雄县中心区域发现了3处大型的房地产项目，楼盘都是欧式小高层，容积率适中，但是想进去根本不可能了，在一处楼盘还看到停着两辆市场监察的车。
去县政府附近的小卖店买东西，老板很热情，和我们介绍说，第一波来雄县的人是看房子，现在第二波人是来看项目的，但是现在一些招商项目肯定也是没法切入的，因为整个雄县的工商注册都停了。
安新县篇
第二个目的地是安新县，我们一行人大部分对安新县的印象要更好一些。安新县作为一个旅游地，空气湿润气候宜人。此外安新县在市容市貌上显得更加干净，居民的精神面貌也感觉更加有活力，市政水平明显要胜过其余二县一些。从安新县的卫星图上看，整个县城傍水而建(深绿色的区域就是水)。其中白洋淀景区属于国家级5A旅游景区，附近大型温泉度假酒店、疗养院等也颇具规模。
生态资源丰富的地区，自古以来就是人类 聚居的首选地。尽管工业革命以后技术的发展 弱化了人类对于自然的要求，但这一因素的作用仍不可忽视。具有生态资源优势的地区能提供丰富的资源作为生产原料；其优良的自然环境能营造适宜的生活环境，聚集大量人口，进而提供充足劳动力。[1]
容县篇
容县是三个县中地理面积最大的，以我们目测情况观察来看，其经济水平也是三县中最为发达的。在其县城里，我们看到了成规模的产业——纺织业。新三板上有一家上市公司叫做澳森制衣，其所在地就在容县。
在县城里随意驱车行驶，还发现有中字头企业的大楼，并且在县城的区域中心还形成了一个有规模的大型商场，和如入驻有太平鸟等中高端品牌的精品女装步行街，而这些在雄县和安新县都是没有碰到的。也由此看出，容县居民的消费水平更为高一些。此外容县周边有国道G18和省道333、334，因此我们在容县还发现了几家快递公司的仓储物流点。
一些脑洞问题
在车上我们也开了一些脑洞，提了一些问题，但这些问题仅作为逻辑推演，不保证结果的准确性。
第一个问题：建设一个雄安新区需要多少钱 ？
新闻报道里说，雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。我们非常粗略的以高科技园区的每平米投资额的模型来估算，得出来的不靠谱结论是4万亿。
第二个问题：雄安新区三县原来的房地产市场容量有多大？
下图是我在容县拍摄的一处周边配套都比较成熟街区的小区，该小区周边甚至还有证券、投资理财这类公司。
在百度上直接搜河北容县的房价是很难搜到的，不过经过我定位到祥和新区的信息去检索的时候，还是找出来一些东西的。比如三年前祥和新区小区的二手房是2500元每平米，主流户型是可供一家两代人居住的大户型130平及以上。
我们排除雄安新区的影响，以目测水平来计算，假设三县的小区规模和户数都和这个祥和新区类似，一个小区约1000套房子，三县加起来算15个盘(雄县目测只看到3个，安新和容城感觉也很少)，主流户型130平，给予每平米5000的价格，则1000X15X130X5000=97.5亿，是一个满打满算不到百亿的市场。
二、《空间规划》书里提到的模型
作为一个对于城市规划完全的门外汉，雄安新区三县的匆匆一日游在我回城之后，仍觉得意犹未尽。在微博上(@火星分析工场)看到博主推荐的一本据说是预言了雄安新区之书——《空间规划》，便翻开此书做一些学习与摘录。
在清华大学建筑系于今年1月份出版的《空间规划》书中，曾经很有前瞻性的提出了以河北雄县、文安县和霸州作为疏解首都功能来设计的规划，这3个地区其实已经非常接近雄安新区实际的规划了。参考下图，绿色是书中提出的设想三县，红色是实际雄安三县。(都是等边三角形，很有意思)
书中认为，京津冀城市群正在快速走向成熟，北京的首都职能将在大区域内合理布局，在功能上需要通过区域内协作完善首都职能：
1)国家治理数据服务后台。在空间分布上，决策核心与服务后台表现了明显分离的趋势，如北京的三大金融服务后台中心，上海昆山花桥、张江科技园就体现了这一特点
2)国家级的生态空间。注重生态环境已经上升到了全球战略的高度，成为新世纪发展的重点和趋势。纵观国际大都市，周边都不缺乏国家级的生态空间，比如美国的波士顿公园系统、法国的枫丹白露森林公园、荷兰的兰斯塔德绿心等等…
且北京有向保定廊坊等地疏解批发物流等非首都核心功能的趋势。从第二、第三行业分离出来的产业进行融合形成“2.5产业”是河北转型一个趋势。(下图右侧)
城市创新发展可分为4个阶段：生产要素驱动、投资驱动、创新驱动和财富驱动，而新区的科技创新、制造业、水环境、物流交通领域是三县发展的关键点。目前三市县需要改变过去以产业为导向的IOD和以交通为导向的TOD发展模式，而以承担疏解功能为主的SOD发展模式则应该成为主流模式。
(PS:SOD模式是指以社会服务设施见色为引导的开发模式，对于城市发展有促进产业转型的经济效益。)
而这一新区空间规划的首要策略则是：生态先行，恢复水绿系统。下文中的规划方案是霸州、文安、雄县和实际新区的位置不太符合，所以具体的规划地理位置都可先不管，只要记住核心是先管水务。
下面一张图是我从网络收集的信息，见微知著，“水事”的重要性开始显见了。我们在安新县时，一行人也进入了白洋淀景区乘船游览，而景区的工作人员告诉我们，白洋淀整个水域有560平方公里，虽然白洋淀水域开阔，但是却多为污染水类。和北方其他地区一样，该区域仍然是个严重缺乏水资源的区域。(右图来自微信小程序【研报读股】的截图)
三、一点小小的结论
1)关于炒房
炒房是肯定不能炒的，想必大家都已经感受到中央的霹雳手段了。公众号雪涛宏观笔记则提到雄安新区的房地产很有可能采用新加坡模式。
一、 房地产学新加坡——公租房制度
现在看来，雄安新区可能会跨越土地财政的发展阶段，成为房地产政策特区。
从京津冀协同发展专家咨询委员会的访谈和4月6日的京津冀协同发展工作推进会议来看，雄安新区将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地。原住民将经由政府回收，改建，疏散至其他区域，新区内完全杜绝固定居住用地批建。持有工作证或者营业执照可以按家庭申请公租房，持有劳动合同可以按人申请宿舍。
雄安新区的最新动态“房屋停建、停售、搞限购”已经露出了新加坡模式的端倪。新加坡保障性住房政策的特点是：政府是保障性住房供给的主体，是保障性住房的建设者组织者和管理者，通过充分调动各种资源，有效地解决了大部分公民的住房问题。
如果仿照新加坡模式，雄安新区的房地产规划可能是首先组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，由该机构代表政府建设公租房，不仅负责雄安地区住房的总体规划、设计和建造，还要成为最大的房地产经营管理者。同时，对于新区原住房，经由政府回收改建进入公租房市场，没有商品房市场。
2)关于创业
大家可以重点关注前文中提到的科技创新、制造业、水环境、物流交通领域，和2.5产业模式。
3)关于投资
水利工程、污水治理、环境工程、市政交通应该是重点关注的企业，下图中就是本人在新三板市场上找到的一家最为典型的公司。(截图来自微信小程序【自动报告】)
PS：本文不构成任何投资建议，请诸位观众谨慎阅读。如果觉得本文有用的话就可以支持购买一本《空间规划》，或者在微信小程序搜索：“研报读股”、“自动报告”。
本软广很硬，是的你没猜错，因为我就是小程序的产品经理，汪~
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