北京租房真“便宜”！
2018/8/23 20:08:43 壹读
无产阶级壹读君 | 吴锐
最近北京市房租大涨，租房合同快到期的小伙伴们是不是很紧张啊？记的2017年初的时候，壹读君关注的通州区北运河西地铁站附近的中上园小区一套一室一厅整租的房子月租金大约是2200元到2700元的样子，今天上网一查已经涨到了3300元到3800元，大约一年半的时间比原价增长了近50%。
壹读君住在朝阳区十里堡东里的同事，合租的次卧从今年初的1600元涨到了现在的1900元，半年时间照原价上涨了20%。房价天天涨，工资不涨，以前买不起房，现在租都租不起了。有志青年想踏踏实实奋个斗都受阻!
先别急着焦虑，更巨大的压力还在后面呢!
北京的房租竟然“很低”？
前两天某房地产大佬兼微博大V宣称，我国的房租还是太低。
大佬是这么说的：
“正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。而现在，以北京为例，北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”
妈呀!要是按照大佬说的可要悲剧了。比如壹读君刚才说的通州区中上园的一室一厅的房子大约是250万一套，250万×6%=15万，年租金15万，一个月就是1.25万。这样的话一个月工资都不够北京城边上租个房了。
这个大佬……不会是在忽悠吧？!壹读君表示怀疑，要仔细确认一下。
租售比是指房屋月租金除以房屋价格。一般认为，如果这个数值太低，就说明你投资的房产亏了，因为你买了房子之后再租出去的租金太低，这么点收益，还不如当初把买房子的钱买理财产品或者存银行了。
那么我国目前市场上的房租价格是否真如大佬所说，只有“正常价格”的六分之一或七分之一呢？
我们来算一下吧。国际上公认的房屋租售比正常范围是1:100到1:300之间，也就是0.33%到1%之间。
北京市通州区“BOBO自由城“一套两室一厅的房屋价格是610万，月租金是5400元。5400/6100000=1:11296(即0.088%)，约为正常范围最低值的1/4,最高值的1/12。北京朝阳区”北京新天地“小区一套92平米两室两厅的售价大约是530万，房租大约是每月8000元，8000/5300000=1:662.5(即0.15%)， 约为正常范围最低值的1/2,最高值的1/6。
如此看来大佬没撒谎啊!这么算下来真不如把买房的钱存银行了，现在建设银行一年期存款利率还1.95%(平均一个月0.16%)呢。要是存两年期利率2.73%(平均一个月0.23%)就更比租房(0.15%)合适了，再更别说买基金的收益了。
如此看来现在投资买房的人是不是有点傻？当然也不能这么说，因为我国投资买房的人都是因为预期房价会上涨，他们期望的是从涨价中获利，而非靠房租获利。
这么看来北京的房租收益确实非常低了，那房租上涨确实有合理性了，以后还应该成倍的猛涨啊!
此言差矣!要根据房价来判断房租是否合理的一个前提是房价本身要合理，如果房价本身就不合理，怎么可能通过一个不合理的东东推断出一个合理的结论呢？
北京房子的泡沫有多大？
前一阵黄晓明被黑操纵股市，股票能因为人为投机、炒作而产生泡沫；楼市也能因为炒作而产生泡沫；甚至花花草草也可能因为投机而产生泡沫!
比如著名的郁金香泡沫。16世纪中期，郁金香从土耳其被引入西欧，当时的欧洲人还不太讲卫生，经常不洗澡，一看见这么清新脱俗的花朵就超喜爱!郁金香的价格被越炒越高，到17世纪30年代爆发了一股猛烈的投机狂潮。当时一种叫Childer的郁金香，一株的价格就可以买13头公牛；或者可以买6吨奶酪(一辈子也吃不完吧)。
郁金香
这人是不是都疯了？这样的价格显然是不合理的，1637年2月4日郁金香市场突然崩盘，价格一泻千里，大量投资人倾家荡产!
花谢了，牛没了，哭吧……
所以我们再回到房租和房价的问题上来，必须剔除泡沫才能判断房租和房价的合理范围。这就要说说房价收入比和房租收入比这两个重要的概念了。
房价收入比是指房屋价格与城市居民家庭年收入之比。国际公认的房价收入比是4到6倍，也就是说一个家庭4到6年的收入应该可以买一套房，高出这一范围则可以认为该地区房地产存在泡沫，高出得越多，则泡沫越严重。
我们来算算北京的泡沫如何。
北京市统计局数据显示，今年上半年北京市居民人均可支配收入为31079元，那么全年就是两倍，62158元。那么一个两口之家的全年可支配收入可以认为是124316元。
贝壳找房的大数据显示目前北京的房屋均价是62761元/平米。假设这个两口之家需要一套70平米的房子(在大城市就紧张点吧)，那么62761×70=4393270元，房价4393270元除以家庭年收入124316元后是35.34倍。这几乎是国际最高标准的近6倍，由此可见北京房地产泡沫之大，那么以这样房价推断房租的价格肯定是不合理的。
房屋的“幸福”租金是多少？
那么北京房租适合的范围应该是多少呢？我们再来看看房租收入比吧。
房租收入比是指一个人每月的租金支出占平均每月的可支配收入的百分比。西方经济学家一般认为这个比值在30%以内是可以接受的。如果超出30%，则房租带来的经济压力会严重影响一个人的生活质量。
刚才说了，上半年北京市居民人均可支配收入为31079元，也就是平均每月5179.8元，乘以30%等于1553.9元，那么北京市人均房租支出最多就应该是1553.9元。
那么目前的实际情况呢？
据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金支出为2795元。中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期上涨20.3%。我们可以估算目前北京人均月租金为2795×120.3%=3362.3元。
3362.3/1553.9=2.16。这么估算的话，目前北京目前的房租几乎已经达到承租人适合承受的合理范围临界值的两倍。
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