土地使用权“撞限”何以引发全国关切?
2016/4/20 新华社
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新华社温州4月19日新媒体专电 近日，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，业主又要花几十万元“延期”的新闻，引发关注和热议。 记者采访了解到，这批20年土地使用权的房屋涉及千余业主，因无法办理土地证续期，导致房屋不能转让、过户。一般住宅用地使用权期限为70年，但这千余套商品房的土地使用权期限为何只有20年？如何将20年续期到70年？目前难点何在？有何解决办法？“中国网事”记者就此展开调查。
图片源自网络温州特例：20年的住宅土地使用权是怎么来的？ 温州市民王女士最近打算卖房时发现，自己房子的土地证使用年限竟然过期了。为了办理土地证续期，王女士多方奔走，始终没有结果。当地国土部门给出的答复是，目前国家尚未出台土地证续期具体实施细则。在温州如果要办理续期，要按照基准地价花费近20万元重新购买土地使用权。但很快国土部门又否认了这个说法，表示有关“缴纳20万元续期”的信息不实，目前没有办理过缴费续期的案例。 在温州类似王女士这样的20年土地使用权“撞限”的商品房还有千余套。温州市国土资源局向记者进一步解释道，之所以会出现20年使用权的住宅用地，还得回到上世纪90年代的具体情境中。其时国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，温州市开始实施国有土地使用权出让工作。
图片源自网络 为推进这项工作，温州在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档由受让方自行选择，给予办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。由此出现了一批住宅用地的使用权期限在20年的情况，从而导致了这批住宅土地使用权已经或即将面临到期的情况。 温州当时对弹性出让有规定，但对期满后如何续期却没有涉及，这就造成了今天的局面。 温州当地的一些律师认为，表面上看，20年使用权的土地出让有其合理性，但这种“特例”出让带来的问题却没有引起足够重视，比如在温州20年土地使用权的情形下，开发商拿地成本变低，但对外依旧是按照70年使用权的宣传卖房，结果导致业主受损。“特例出让时，就应该对后续的续期做出相应设计、规定。”温州一位律师说。
图片源自网络焦点问题：20年土地使用权如何确定续期费用？ 记者采访了解到，温州这批20年土地使用权“撞限”后，引发社会对住宅用地70年“大限”的广泛关注。很多人呼吁尽快解决70年到期之后如何续期的问题，细化物权法“自动续期”的规定。但对温州这批业主来说，核心问题却是如何补齐20年使用权之后的50年，以便与全国大部分地区的70年使用权同步。 至于70年届满之后如何续期，因为牵涉到全国业主，那就“大家一起等待。” 此前网络上曝出的“补缴房价三分之一续期土地使用权”指的就是如何将20年续期到70年。原本温州国土部门对此有考虑——通过第三方评估，按照当前的基准地价补缴，但是舆论压力颇大，当地并未真正办理。 中国人民大学法学院教授杨立新认为，20年土地使用权续期到70年，应酌情补缴一些费用。因为当时其出让价格低于70年的土地使用权，如果无偿延展到70年，那对支付70年的土地使用权的业主来说，显失公平。如果不用补缴费用，那将出让年限设定的越短，对开发商和业主越有利。 核心问题是如何确定续期的费用？有专家指出，在当时出让土地时，20年使用权与70年使用权之间存在差价，20年土地使用权之所以缺少50年，就是没有支付这个差价，如今要续期到70年，补齐当时的差价较为公平公正。 也有一些观点认为，可以考虑每年缴纳一定费用逐年续期，类似于房地产税，既能解决当前问题，也有望为全国商品房土地使用权续期探索路径。
图片源自网络求解办法：土地使用权续期需尽快出台顶层设计 温州市国土资源局土地利用规划处处长张少清表示，这批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国少有先例。基层实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，已着手研究相关方案报上级部门研究决定。 不管是基层实务部门还是广大业主，都呼吁有关部门对住宅用地使用权续期能尽快有顶层设计，以便广大业主安心，吃上“定心丸”，基层有法可依、有章可循。 记者采访发现，温州这批住宅20年土地使用权续期问题具有特殊性，全国主流的住宅用地使用权为70年，近期还不会出现续期、“撞限”问题。但相关法律规定不清晰，一有风吹草动，“住宅用地使用权续期”问题都会引起全国商品房业主的焦虑。
有专家表示，当大部分人都成为商品房业主，住宅用地使用权续期就成为民众生活的公共议题。及时、妥善、平稳解好这道“题”，缓解业主们的焦虑，衔接好相关制度、法律之间的缝隙，既是当务之急，又需深思慎取。(新华社“中国网事”记者王政 裘立华)关注新华社微信公众账号
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