泛海下半场：卢志强的变与不变
2019/1/23 22:28:06 野马财经
作者｜高远山
来源｜野马财经
随着房地产调控持续深化，传统模式难以为继，房企转型已是大势所趋。碧桂园近日喊出高科技综合性企业的定位，万科早已经主动拥抱科技变革，恒大在造车新势力的路上虽磕磕绊绊但也一往无前。
商界大佬卢志强带领的“泛海系”自然也不会例外。
在“白衣骑士”的路上，孙宏斌不亦乐乎；有“资本猎手”之称的卢志强，也早已经在资本市场纵横捭阖。近日，双方一笔“朋友圈”的交易却引起市场热议。
卢孙牵手，各取所取
1月21日，卢志强的泛海控股(000046.SZ)宣布旗下控股子公司拟将位于北京、上海的两个核心地产项目出售给孙宏斌的融创。
就在公告前一天的1月20日，泛海控股控股子公司武汉中央商务区股份有限公司(以下简称“武汉公司”)与融创房地产集团有限公司(以下简称个“融创地产”)签署《协议书》，约定出售位于北京和上海的房地产项目。
协议内容显示，武汉公司拟向融创地产转让其持有的泛海建设100%股权，前提是剥离泛海建设所持浙江公司、御中公司100%股权，以及东风公司(泛海建设全资子公司)所持北京泛海国际居住区2#和3#地块相关资产与负债。
本次交易范围内的核心资产为北京泛海国际居住区1#地块和上海董家渡项目10#、12#和14#地块，前者位于北京东四环朝阳公园附近，后者为上海外滩仅剩的一块待开发土地，堪称核心地段中的核心地段。
这是2019年房地产行业第一笔大交易，融创将为此次交易向泛海支付148.87亿元的总对价，其中现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。此外，标的公司剩余存量债务将由融创接手。
通过此次交易，融创将继续在一线城市补仓大体量优质项目。泛海在为这两个黄金地块找到合适接盘者的同时，也为自身的流动性带来资金活水。
然而，一石激起千层浪。野马财经(微信公号：ymcj8686)发现，此消息一出立即引来各方强势围观，泛海系“甩卖核心资产”“断臂求生”等声音不绝于耳。果真如此？
有媒体将本次交易对价与规划建筑面积相除，得出交易楼面地价仅1万元出头的结论。有熟悉此次交易的人士对野马财经(微信公号：ymcj8686)解释称，本次交易属于典型的“承债式收购”，除了交易对价，融创还需承担标的公司的存量债务，实际楼面地价远不止1万多元。
截至公告日，上述上海、北京的两宗地皮均处于建设开发期，其中上海项目的12#和14#地块更是连拆迁都未完成的“毛地”。融创接手后，还需接手拆迁、平整土地等工作。
也有观点认为，核心地段看上去很美，泛海却不一定非要紧紧攥在手里，毕竟变现才是持有资产的终极目的。至于如何变现，就要视情况而定。
作为早已经筹划转型的房地产企业，泛海控股目前主要收入已向金融业务倾斜。这种情势下，泛海还有必要勒紧裤腰带跟地产巨头硬刚现金流吗？
精明如卢志强，不会算不来这个账。
随着近几年的调控，房地产市场早已经风云变幻，恒者恒强的趋势愈加明显，热点城市核心地段当然是巨头必争之地。融创此次拿下京沪核心地块，孙宏斌想必也是志得意满。
此番“卢孙牵手”，实乃各取所需。
割爱京沪，剑指转型
优化房地产业务的规划，泛海早已有之。
一年前，泛海控股曾宣布停牌进行重大资产重组，准备将境内外房地产业务整体剥离，突出主业，提高公司竞争力。只是，因涉及资产规模太大、程序繁琐等原因作罢。
此番出售京沪地产项目，更像是前述重组的优化版本。房地产业务仍然是上市公司不可或缺的有机组成部分，只是保留了核心资产和业务。
野马财经(微信公号：ymcj8686)发现，随着近两年北京、上海成为房地产热点调控城市，泛海上述两个地产项目推进困难加大，一定程度上成为了上市公司的业绩包袱。
公开信息显示，2017年，北京泛海国际居住区二期部分项目、上海董家渡10#地块项目未能如期取得预售许可证，公司地产板块收入同比大跌超50%。
受此影响，上市公司2017年度收入同比下滑超30%。幸而金融业务取得丰厚利润，泛海控股2017年归属净利润最终下滑不到7%，扣非净利润增长高达20%。
不仅如此，作为资金密集型行业，房地产业务对上市公司现金流的占用不可谓不高。截至2018年6月30日，上市公司累计为东风公司(北京项目)提供担保126.8亿元，为武汉公司提供的担保更是高达200多亿元。
行业下行背景下，泛海控股的现金流面临考验。
对此，上市公司直言，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层次推进造成阻碍。
掌舵泛海系多年，卢志强向来行事果决，此番能当机立断出售京沪地产项目，与其性格也不无关系。
尽管出售了持有多年的优质地块，但既能够解除巨额担保、堵住出血点，又将获得100多亿元的现金回流，为聚焦高效资产囤积粮草，同时还能大幅降低负债水平，也算求仁得仁。
克而瑞研究中心的一份研究报告认为，破局新业务拓展营收增长点将成为房企面临的重要课题之一。
毫无疑问，对于大多数房地产公司而言，以往的那种“春天”已经一去不复返，反而是“融资难、增速下滑”等关键词近年来频频见诸报端。
大佬们的变与不变
在这种客观形势下，整个房地产行业已经进入下半场，泛海自然也是进入了下半场，就连碧桂园也不例外。
野马财经(微信公号：ymcj8686)注意到，就在泛海出售京沪两个核心地产项目的几乎同时，在碧桂园集团年会上，杨国强做了一场持续3个多小时的讲话，对碧桂园各个核心业务板块作了逐一阐述，最后明确提出“碧桂园是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的公司定位。碧桂园总裁莫斌更是喊出2019年“碧桂园将向高科技大型综合企业阔步迈进。”
由此，房企三巨头“碧万恒”已经全数宣布转型。
只是，行难于言。以2018年上半年数据为例，碧桂园、万科和恒大的房地产收入占比分别仍然高达96.2%、94.96%和98.14%。
相比而言，泛海转型布局相对较早。
早在2014年，泛海控股判断房地产行业已进入新的发展阶段。董事会提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。
随后，泛海控股在话事人卢志强带领下先后拿下民生证券、民生期货、亚太财险、民生信托等金融公司控股权。
2018年上半年，泛海控股金融业务收入达39.21亿元，占总营收的77.05%；房地产业务收入8.63亿元，占比16.96%，真正摆脱了对房地产的单一依赖。
只是摆脱依赖不代表放弃，数万亿级规模的房地产市场仍然具有吸引力。卢志强就在摒弃传统的拿地盖楼模式，转向房地产、金融、投资协同发展。
泛海控股就曾公开称，未来其地产板块将聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目。
公开资料显示，武汉项目选址位于汉口城市中心，是武汉市“十一五”规划的城市重点建设项目，定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的现代服务中心。
根据泛海控股的战略，公司未来将依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。
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