“最牛业委会”启示：业主、业委会与物业如何良性协作与善治
2023/3/14 17:21:51 人民网舆情数据中心
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导语：业主自治的内涵不该局限于诉讼维权，业主会与物业公司之间也并非天然的对立的关系。业主、业委会与物业公司、社区基层组织等多方主体之间要形成良性协作，在不断磨合中形成较为合理的权责关系。
在炒掉管理小区长达20年的物业公司后，上海中远两湾城第三届业委会(以下简称中远两湾城业委会)又把“前任”物业公司上海中远物业管理发展有限公司(以下简称中远物业)告上法庭。上海市普陀区人民法院一审判决上海中远物业管理发展有限公司返还4000万元。至此，上海中远两湾城小区与物业公司之间的“战争”暂告一段落，上海中远两湾城第三届业委会也因此被称为“最牛业委会”。
超大小区与物业“开战”，维权经历一波三折
总人口近5万的上海内环最大小区—中远两湾城的业主决定与中远物业“开战”。中远两湾城业委会主任韩德友在接受媒体采访时说，中远两湾城先后诞生了三届业委会。小区还罢免了第二届业委会，主要是觉得他们对物业的监督管理工作不到位。
2020年10月15日，中远两湾城业主大会决定重新选聘物业服务企业，随后，第三届业委会向中远物业发送告知函，通知双方签署的物业服务合同于2021年1月15日解除。
由于不服上述决定，中远物业将中远两湾城业委会诉至法院。上海市普陀区人民法院经审理认为，业主大会做出选聘物业服务企业决定属小区业主内部自治事项，前期物业服务企业非小区业主，无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议并确认无效或者要求撤销。据此，普陀区法院裁定驳回中远物业的起诉，中远物业正式离场。
“战争”之前的2020年9月28日至10月14日，中远两湾城业主大会经投票表决，决定“对历年公共收益、物业管理费按实结算部分、维修资金使用进行全部审计”，并授权业委会在必要时对该审计工作通过司法途径完成。不久后，中远两湾城业委会以物业合同纠纷为由对中远物业提起诉讼。
2023年1月31日，普陀区人民法院一审判决中远物业返还中远两湾城业委会4000万元，包括物业管理费按实结算部分的结余、地下车库停车管理费按实结算部分的结余等。
不服一审判决，中远物业提起上诉，目前二审尚未宣判。
矛盾时有发生，换物业难上加难
业委会成立难、业委会履职难、公共维修资金使用难、物业管理不规范、业主维权难……由物业管理引发的矛盾时有发生。因业主之间、业主与业委会之间、业主与物业之间存在意见分歧，换物业成为小区管理头疼的问题。“物业公司被判返还全体业主4000万元”的消息之所以引发社会广泛关注，在于该案戳中了实践中业主自治的痛点。
“业委会遭遇的普遍性困难，更显得上海中远两湾城业委会这次诉讼胜利的启示意义重大。”光明网评论表示，“最牛业委会”办事风格民主，以严格的表决程序，团结业主共同维权，做到“人心齐，物业移”。同时，发扬专业精神维权，业委会委托有资质的审计单位对近20年小区的专项维修资金、公共收益、物业管理费进行专项审计。这次能从物业公司讨要4000万元财产，显示了业主自治的光明前景，也说明业主大会、业委会拥有自我组织、自我管理的专业能力。上海“最牛业委会”的经历说明，业主要认真对待自身的权利，学习以规范、民主、法治的形式获得授权、声张权利、行使权利，如果遇到类似问题就能得到更好的结果。
小区业主是“最牛业委会”坚强的后盾。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于应由业主共同决定的事项。决定该事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 “最牛业委会”之所以能够顺利炒掉管理小区长达20年的物业公司，离不开业主的投票支持。
对此，《法治日报》发文强调，中远两湾城业主成功的维权经历，为业主自治提供了可资借鉴的范本。尽管小区管理千头万绪，凡事最怕“认真”二字。作为小区的主人，每位业主都有必要更加积极地行使权利，以更加健全的内部管理和更加透明的财务机制，来维护自己应有的权利和收益。
业主委员会作为业主大会的执行机构，监督物业服务企业履行物业服务合同是其职责所在。应该注意的是，业委会再牛，也不具法外特权。“最牛业委会”之所以备受舆论肯定，在于其始终坚持依法依规管理小区事务，代表业主通过诉讼向“前任”物业讨要4000万元财产，以实际履职维护了业主的合法权益，赢得了业主的信赖与认可。
明确各方权责，寻求最大公约数
可以说，成立难与履职难是摆在业委会面前的“两座大山”。有些小区业委会的成立过程一波三折，甚至存在物业管理公司暗地里阻挠小区业委会成立的案例。《民法典》等法律法规已明确赋予业主成立业委会的权利，多个省份的物业管理条例也对成立业委会提出更为具体的要求。
比如，2020年5月1日正式施行的《北京市物业管理条例》提到，本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的，可以组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，可以组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
突破重重阻碍成立的业委会往往又会遭遇新的尴尬：有的业委会名存实亡，与物业“穿一条裤子”；有的则与物业长期对立，以换物业为终极目标，联合业主拒缴物业费，进一步加剧了小区管理混乱的局面。
全国人大代表、中联律师事务所重庆办公室执行合伙人韩德云建议，将业主委员会定位为社区治理模式下的自治主体，修改有关法规中违反物权制度及业主自治精神的条款，进一步厘清业主委员会与其他管理主体之间的权责范围。引导业主和业主委员会加强自身建设，充分合法行使物业自主自治权。同时，建立、健全业主自治的监督机制，协调处理小区业主委员会提出的具体问题。
舆论认为，业主自治的内涵不该局限于诉讼维权，业委会与物业公司之间也并非天然对立关系，与物业产生频繁冲突不该是业主自治的目的。业主、业委会与物业公司、社区基层组织等多方主体之间要形成良性协作，在不断磨合中形成较为合理的权责关系，寻求各方利益的最大公约数，进而实现小区善治。
作者：人民网舆情数据中心特约舆情分析师 田苏
来源：《网络舆情》杂志
编辑：武昊璇 | 责编: 王晓彤 刘鹏飞
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