二战后的香港“地产革命”
2014/9/25 瞭望智库
智库导读
斥资兴建徙置大厦，不仅有效缓解了低收入者居住困难，而且比紧急赈灾更有经济效益。
新华社瞭望智库研究员︱唐博
石硖尾，香港九龙深水埗附近的一个村子。成片的铁皮房和木屋依山而建，杂乱无章。没有街灯没有电，毫无过节的气氛。
1953年圣诞前夜，有人点灯不慎烧着棉胎。火借风势，迅速蔓延，烈焰迅速吞噬了民房。人们纷纷夺门而逃，哭喊一片。大火足足烧了6个小时，1万多间木屋付之一炬，5.8万人无家可归。
这件事反映了二战结束后香港楼市的严酷事实：一面是房子供应短缺，房价太贵，许多人买不起；一面是更多的人居住条件恶劣，亟须改善住房。
“唐楼”应运而生
第二次世界大战严重挫伤了香港经济。根据1946年统计，战争摧毁的房屋多达8700栋，部分损毁的也超过10300栋，有16万人需要重新安置。战后重建推动了经济复苏，促使外来人口加速膨胀；而重建又无法一蹴而就，满足人们对住房的迫切渴求。供求失衡，一方面导致"房荒"，成了世人瞩目的社会病；一方面存量房价格跳涨，四年内涨了五倍。很多人租不起成套住宅，只好压缩居住面积，全家挤在一起。"唐楼"应运而生。
唐楼几乎都是在1935年以前兴建的旧房，建造在宽4~4.5米，长12~13.5米的地块上，有3~5层高。多数唐楼都是整层包租。租户再把这层楼用木板和铁丝网隔成若干小房间，转租给别人。这个二传手就称为"二房东"，或称为"包租公"或"包租婆"。
包租婆转租一般不贴广告，而是将房源信息口耳相传。房客没有租单，自付水电费。虽然当局有规定，转租只能赚20%的纯利，否则一经控告，轻则罚款，重则取消包租权，但包租婆们对外声称房子是暂借给别人的，随时可能收回自住，使房客控告无由。房客入住后，她们会逐月提高租金，增加小隔间，挑战房客的忍受极限。
住在唐楼的房客，不但要忍受包租婆的刁难，居住条件也很差，不仅采光和通风极差，而且每层楼只有一个公用的厕所和厨房，卫生很难保证，火险隐患严重。更糟糕的是，这样的唐楼相当拥挤。湾仔一栋古老的三层木结构唐楼，竟然挤下90人之多，不少居民只能睡6层的"碌架床"，条件十分恶劣。
即便是这样的条件，依然有许多人住不起。1956年，有35%的私房人均居住面积低于15平方英尺(约合1.39平方米)，甚至有25万人居无定所，不得不在郊区搭建木屋、铁皮屋，甚至露宿街头。
"住得起"和"住得好"，成为当时香港居民在住房问题上的两大追求。
房屋营销方式的革命
就在房租加速上涨的同时，香港新建住房却销售乏力。这是怎么回事呢？
当时的新建楼宇，必须整栋购买，这就需要一次性投入大笔资金。只有少数富人买得起，寻常百姓乏人问津。
富人们买这样的房子，并非为了住，而是为了收租。由于需求量大，八、九年的租金收入即可回本。但对租户而言，租金压力越来越大，这样的房子即便盖得再多，也无助于解决"住得起"和"住得好"两大难题。破解"房荒"遥遥无期，何谈发展房地产业？
就在这个节骨眼上，有两个头脑灵活的华人房地产商率先推陈出新。
1948年，位于九龙尖沙咀北的山林道46号?48号，正在出售两栋5层高的新楼。跟其他滞销的楼盘不同，这里竟创造了3天售罄的奇观。开发这个楼盘的鸿星营造有限公司老板吴多泰得意洋洋。
吴多泰改变了整栋出售的传统做法，在律师行帮助下拿到了当局田土厅的批文，决定分层出售，规定各层业主分享地权，并制作分层房契给业主，保证其居住、买卖、按揭的权利。这样，土地权益划分清晰、业主买房门槛降低，这种售楼方式很快就在香港推广开来。
他开发的这两栋楼，每层都有三房两厅、两间浴室，工人房和厨房也一应俱全。这也成为了未来香港中高档住宅内部功能分区的标配。
"分层出售"仍无法满足工薪阶层的期待。当时新楼每层约1000港元(7.7507, -0.0004, -0.01%)/平方英尺，而普通打工仔月薪不过200港元，短时期内很难凑出这么多钱来买房。1954年，位于九龙油麻地公众四方街的一个超大型社区，100多栋楼，600多个居住单位，还未竣工便一扫而空，这次的秘诀是"分期付款"。开发这片社区的立信置业有限公司，老板就是大名鼎鼎的霍英东。
霍英东认为，只有让更多普通市民买得起房，愿意买房，房地产生意才能做大。于是，他在"分层售楼"的基础上，首创"分期付款"的销售方式。
霍英东制作了一份《九龙油麻地公众四方街新楼分层出售说明书》。这是香港房地产界第一份楼书。其中明确了首付50%，以后每期交10%，直至第六期项目竣工交房时付清尾款。购房者的经济压力大幅减轻。
灵活的销售策略吸引了很多人前来洽购。买家交首付时，楼宇刚开工，好比植物处在开花阶段，尚未结果，于是这些楼宇称为"楼花"。分期付款就俗称"买楼花"或"买期房"。
后来，首付比例逐渐降到总楼价的10%~30%，银行将中长期按揭贷款引入楼市，这些使普通市民买房的资金门槛大大降低。香港楼市的成交量迅速拉升，楼价开始飞涨；吴多泰、霍英东大受其利，迅速做大，成为香港华人房地产商的奇葩；他们创立的分层、分期售楼制度，逐渐成为房地产业界通行的销售策略，在地产界不啻于掀起一场革命。
初试基本公共住房
房屋销售策略的变革，刺激了中等收入阶层的购房需求。然而，石硖尾大火所反映的住房短缺、拥挤和居住条件恶劣的问题，依然没有得到缓解。横亘在低收入阶层面前的最大障碍，就是高企的房屋租售价格。他们的住房梦，开发商帮不了，只能寄希望于当局施援。
1954年，8栋六层高楼先后竣工，1.9万多人迁出木屋区，搬进新居。它们名曰"徙置大厦"，是用公帑兴建的廉租住房。每栋楼有384间房，每间11.2平方米，每栋楼设有两条食水管和6个公厕。当局将每间房的月租金定为14港元，远低于市场价。
斥资兴建徙置大厦，不仅有效缓解了低收入者居住困难，而且比紧急赈灾更有经济效益。仅石硖尾大火后一天内支出的紧急赈灾费，就足够兴建一所容纳2000多人的徙置大厦。
1954年的尝试，推动当局一面"冻结"木屋区，拆除旧屋，禁建新屋，一面加快兴建新的徙置大厦。1954~1964年间，当局在石硖尾、大坑东、红磡、黄大仙、佐敦谷、观塘等地先后建成240栋徙置大厦，为近50万居民提供了固定居所。
徙置大厦的兴建，其初衷是安置在火灾中失去家园的灾民，以及木屋区的拆迁户，因而建造标准很低。虽然比木屋有一定改善，但人均使用面积仅2.2平方米，且屋里没有装修、厨卫均为公用，居住条件仍然简陋。
就在徙置大厦推出的同时，当局决定大规模兴建廉租住房。1954年4月组建"屋宇建设委员会"，推动廉租住房建设。"屋宇建设委员会"相对独立，在当局半价拨地和低息贷款支持下，通过商业经营实现自负盈亏。
1957年11月竣工的北角邨大厦，是该委员会兴建的首个廉租住房项目。这座大厦楼高11层，备有电梯，每个住户单位都有独立的厨卫设施、阳台和功能分区，人均面积达到3.9平方米，通风采光较之唐楼要好得多。大厦里有休憩场地、社区大堂和商店，大厦附近有巴士总站、渡轮码头。交通和物业配套比徙置大厦明显优越。当然，盖这样的大厦也是造价不菲，每平米接近3万港元。
此后，屋宇建设委员会又先后建成8个廉租住房项目，其中，兴建于1966?1971年间的华富邨规模最大，最有特点。其位于港岛西南薄扶林与香港仔之间的一个海角，三面环海，远离市区，由25栋8?24层的大厦组成，共有9259个拥有独立厨卫和阳台的居住单位，按人均3.25平方米计，可容纳6.5万人入住。与北角邨不同的是，华富邨的社区内涵盖商业、文教等各种配套设施，并有交通网络与市区相连，形成相对独立、自给自足的市镇式社区。
经过多年建设，香港出现了慈云山、秀茂坪、黄大仙等一批拥有10万居民的大型徙置社区，在为更多低收入者提供住所的同时，这些区域也由于居民庞杂，黑社会抢地盘、打群架、非法赌博、偷窥、卫生条件恶劣等问题丛生，一度被称为"红番区"。
不过，徙置大厦和廉租屋邨的大量建设，对于遏制木屋扩散、缓解部分低收入者住房困难、遏制香港楼市的房价上涨速度，发挥了作用，也给香港在1970~1980年代推进"10年建屋计划"和改进完善"公屋政策"提供了经验。
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