政府救楼市，将有大动作！
2015/1/27 瞭望智库

    

     瞭望智库导读

     在政府拯救楼市的决心之大“出人意料”的情况下，楼市会发生转折吗？换句话说，中国楼市会重返黄金时代吗？

     股市一火爆，公众对楼市的关注度立刻下降了很多。过去几天有三条比较重要的楼市新闻，没有得到大家足够的重视：

     一是李克强总理在瑞士达沃斯论坛上谈及了中国的房地产市场，这在近年来是少见的；

     二是住建部部长陈政高在包头说，在棚户区改造中，部分房地产库存高的三四线城市，再盖新楼整体安置已经没有必要；

     三是有媒体报道称，2015年地方政府“救楼市的决心之大，超乎意料”。

     这三条消息其实相辅相成，相互关联。我们不妨先看看总理说了什么：

     总理是在回答“雷诺-日产联盟”董事长兼首席执行官戈恩的提问时，谈到的中国房地产，他说：“近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。”

     也就是说，总理强调了“刚需是长期的”，表达了政府“希望房地产长期平稳健康”的愿望。这种表态绝不是泛泛而谈，背后很有可能酝酿着大动作。尤其是在股市启动之后，楼市在政府眼中的位置就更加独特。

     住建部长陈政高的讲话，则为楼市直接送上大礼包：中小城市的棚户区改造，不再采取整体拆建模式，而将采取更加灵活的做法，比如收购空置商品房做政策性住房。甚至政府并不直接收购，而是向中低收入家庭发放补贴，由这些家庭买房或者租房。这意味着，第一，中小城市房地产市场不会因为“棚改”出现增量住房，这样供大于求的压力会减轻；第二，政府补贴、困难家庭租房的方式，也许更具现实意义，这样可以释放出更多的刚需，因为门槛将降低很多。

     其实在一个多月前，就已经传出消息：政府鼓励开发商由卖转租，长期持有物业，把房子租给暂时没有能力置业的低收入阶层。我相信如果有税收上的减免、扶持，这个政策就有活力。

     但这显然不是政府新一轮救市的全部底牌。政府还能做什么？我们不妨看看绍兴市政府的做法，根据1月14日绍兴市政府公布的“促进房地产市场平稳健康发展的意见”(主要针对市中心越城区)，政府推出的措施主要有：

     第一，将购房者所缴纳的，归地方政府留成的契税(0.8%)，全额返还购房者；

     第二，提高公积金贷款上限；

     第三，允许符合条件的项目分期开发；

     第四，放宽新成交土地地价款支付期限；

     第五，停止执行90/70政策；

     第六，鼓励外商投资房地产，放开境外机构和个人购房限制；

     第七，清理各种收费项目，规范审批服务等等。

     总之，地方政府正在想一切办法，降低个人购房者和开发商的负担，撤销各种限购、限制经营的门槛。那么站在中央政府的角度，如果他们认为有必要，还可以加大银行对房地产企业的支持力度，放宽房企上市、再融资、发债的门槛等等。

     当然，国家最有威力的做法，是全面降低存款准备金率，并在适当的时候第二次降息，这些措施都将楼市构成利好。只有人民币汇率对美元的适当贬值，会对楼市构成利空。

     那么，在政府拯救楼市的决心之大“出人意料”的情况下，楼市会发生转折吗？换句话说，中国楼市会重返黄金时代吗？

     我的看法是：不可能了。四个一线城市，以及几个强二线城市，如果政府不断给与政策支持，房价是有可能飙升的。其他绝大多数城市，特别是三四线城市，由于人口竞争力有限，存量房面积巨大，靠财政政策和货币政策，都无法让它们逆转了。最多只能延缓崩溃的来临，让一些轻度套牢的房地产商咸鱼翻生。

     房子毕竟是给人住的，没有人住的房子，最终必将原形毕露、价值回归。

     (文章来源微信公号“天天说钱”，以上摘编不代表新华社瞭望智库观点)

    

    

    

    

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