从人口迁徙趋势看2016年哪个城市房价会涨？
2015/12/22 瞭望智库
?
对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。
本文由微信公众号“21世纪经济报道”(ID： jjbd21)综合自《中国经济网》、《搜狐财经》，不代表瞭望智库观点
12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。
1
什么是供需比？
供需比：“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1~2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”
对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。而部分二线城市，如福州、合肥、石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。
“供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。”张宏伟说，以供需比为0.91的上海为例， 2014年常住人口2425.68万人，人口基数多，且处于稳定增加状态；由于上海是整个长三角地区经济中心，产业聚集效应明显，“因此我们预测上海未来三年的潜在需求达到了1886万平米，在35个城市中位于前列。”
根据调研，对于部分供需比大于2.0的城市，且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商和投资者都要提高警惕，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。
以下是最近五年的一二线城市人口流入情况：
注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。 单位：万人
如果和中国大陆人口密度图结合，就是以下这个分布：
从图中可以看出，人口的流入呈现了三个规律：
2
人口流入呈现三个规律
高度集中在三大都市圈
人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。
长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。
珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。
渤海湾北京+天津=流入684万人。
放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。
非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市
流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。
其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。
意外的是郑州和厦门。
其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞
35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。
事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会，或者经济中心，那么可以想象，省会以下的三四线城镇，人口的停滞或者流失将不可避免。
3
是否是人口越多的大城市越适合安家呢？
并不完全如此。
35个一二线城市中，流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨，流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。
但是，如果我们换一个角度，从都市圈的角度而言，确实是人口越多的大“城市”，越适合生活。
因为在这三大都市圈里，城市与城市之间紧密联系在一起，互相叠加，专业化分工协作，经济效率更高，工作机会也会相应的变得更多。
一个城市总是存在缺陷的，但是一个都市圈，综合了以下所有这些功能，基本上就是无敌了。
金融：北京的银行总部和新三板，上海的证交所，深圳的创业板和香港的金融中心。从经济联系的角度而言，香港和澳门在珠三角发挥着巨大的影响力，没有人能够忽略。每次证监会暂停A股的IPO，大堆的民营企业们就会蜂拥去香港上市，由此可见一斑。
科技：北京的中关村，上海的张江与杭州的阿里，深圳的南山，基本上聚集了中国的所有科技巨头。
交通：北京、上海、广州，是三大航空公司的总部，也是三大铁路枢纽。
物流：天津、上海、宁波、深圳、香港、广州，都是全球排名前列的港口。
媒体：北京的央视和互联网媒体，杭州、南京、上海的三大卫视，深圳QQ和广州微信的朋友圈公众号，已经牢牢控制了我们的眼睛。
文化：北京的先锋话剧、音乐演出、电影，上海杭州横店的古装偶像剧，广州深圳的动漫，香港的电影和流行乐。
教育：北京的清华北大，上海的复旦上交，杭州浙大南京南大，广州中大华工，香港港大科大。香港的教育资源与深圳的科技创新活动联系越来越紧密，无人机行业龙头大疆的创始人来自香港科大，就是一个例子。
政治：北京的中央政府，上海的总书记垫脚石，珠三角的五花八门特区地位。
专业服务：各种会计师事务所、律师所、管理咨询公司、设计、策划、广告、媒体传播公司都聚集在这里。
另一方面，覆盖越来越密集完善的轨道交通，也将会让我们的城市变得更舒适便利。
库叔福利
赠书又开始啦!中信出版社为库叔提供下图所示书籍10本，以及15本知名经济类书籍赠予热心读者。每天都送，请大家在文章下评论(每条文章都可以评)，点赞最高者(数量超过三十)，库叔会在评论区回复并通知得奖。当然，评论的质量库叔会进行把控的。想和库叔聊天请添加库叔微信号(lwkushu)，合作请联系微信(liyihai123)
最伟大公司的7个秘密
《纽约时报》畅销书作家，深入高盛集团等名企
揭示全球伟大公司，立足卓越的终极奥秘
作者：查尔斯·埃利斯
中信出版社∣2015年12月
http://weixin.100md.com
返回 瞭望智库 返回首页 返回百拇医药